Partendo da un attenta analisi della documentazione esistente, e dopo aver effettuato un sopralluogo sul posto, studiato i regolamenti edilizi e le N.T.A., si è passati alla stesura dell’ipotesi progettuale.
Questa si caratterizza ,in base alle richieste della committenza, per la presenza di un livello commerciale al piano terra, tre piani residenziali, più un livello destinato a copertura piana e sottotetto, con accesso esclusivo e di pertinenza dal piano terzo.
Il fabbricato prevede sia un accesso pedonale che uno carrabile (mediante cancello scorrevole).
All’interno del lotto trovano spazio n° 5 parcheggi esterni, (che si sommano ai tre box privati del piano interrato), aree verdi ed una rampa di accesso ai garage.
Il fabbricato risulta in aderenza con il fabbricato limitrofo per soli 6,00m (+ balcone) la restante parte (che da sul retro) risulta distaccata dal fabbricato attiguo. L’assenza di bucature su entrambi le pareti dei due fabbricati consentono questo distacco, anche senza il rispetto della distanza minima secondo quanto citato dalle N.T.A.(pag 23) :-“ le norme precedenti sulla distanza tra fabbricati……non si applicano nel caso entrambe le pareti (o parti di pareti) non siano finestrate”.
Per ottimizzare gli spazi interni dunque si è deciso di non optare per un tipo di soluzione a piastra, bensì dar luogo ad una struttura a telai con travi e pilastri. Avere a disposizione una “pianta libera” ha consentito di dar luogo a rientranze e volumi aggettanti per una miglior fruibilità e illuminazione degli spazi interni. L’ingombro massimo del fabbricato (compreso balconi) ha le seguenti dimensioni 18,65m x 15,27m, inserito all’interno del lotto nel rispetto dei rapporti di copertura e superficie coperta previsti per la zona B2. La struttura prevede la realizzazione di solai latero cementizi e pilastri a sezione rettangolare 30x80cm. Un cavedio centrale attraversa l’intero fabbricato e serve per il passaggio di impianti (elettrici, idraulici, di condizionamento, etc.) il quale non è stato incluso nel calcolo della cubatura, essendo di fatto una superficie scoperta a tutt’altezza. L’accesso e l’ispezione a tale locale tecnico è prevista al piano terra.
Il piano terra ha una quadratura lorda di 60 mq per un altezza di 3.75m. Per rendere il concept progettuale “abbastanza realistico” si è ipotizzato un attività di tipo bar o ristorante con tavolini esterni. Tema (quello del bar porticato) tra l’altro anche abbastanza diffuso all’interno del comune di S. Nicola. L’accesso diretto per i clienti all’attività commerciale è previsto da Via Acquaviva, (ma anche da Via de Nicola percorrendo il marciapiede) ; il personale dell’attività commerciale può entrare dal retro del fabbricato.
I 3 livelli residenziali presentano una quadratura lorda di 204mq (compreso corpo scala e ascensore ed escluso balconi) per un altezza interpiano di 2.70m.
I primi due livelli residenziali sono uguali fra di loro, sono caratterizzati dalla presenza di n° 2 alloggi per piano di cui:
° uno (lato De Nicola) presenta una quadratura interna di circa 80mq (escluso muri perimetrali ma comprensiva di tramezzi). Questo è caratterizzato da camera da letto matrimoniale, camera singola (eventualmente doppia con l’impiego di letto a castello), open space cucina_soggiorno_pranzo ed n° 2 bagni. Tutti gli ambienti sono dotati di balconi e risultano illuminati e areati, (anche quelli su Via De Nicola attraverso un sapiente arretramento dei volumi di facciata che ne consentono appunto gli apporti di luce ed aria, rispettando la distanza minima dal fabbricato di fronte).
°l’altro in continuità con l’edificio esistente ha una quadratura di circa 70mq (escluso muri perimetrali ma comprensiva di tramezzi). Questo è caratterizzato da camera da letto matrimoniale, camera singola (eventualmente doppia con letti a castello), open space cucina_soggiorno_pranzo e due bagni (di cui uno cieco con areazione motorizzata verso l’esterno).
Al terzo piano, vi è un unico appartamento che tramite scala interna conduce al livello sottotetto e copertura.
Il terzo piano, data l’elevata quadratura è stato pensato per ospitarvi una luxury home. Essa è strutturata con camera matrimoniale con cabina armadio e bagno con accesso diretto, n° 2 camere doppie, altri due bagni (oltre a quello in camera), open space soggiorno_pranzo più ambiente cucina messo in stretta comunicazione con la zona living mediante l’utilizzo di doppia porta scorrevole. Tutti gli ambienti della casa (fatta eccezione per uno solo dei 3 bagni) presentano illuminazione diretta e balconi. Il livello mansarda prevede una quadratura totale di 257mq caratterizzata da parti scoperte (terrazza piana), semicoperte (tramite pergolato) e coperte (sottotetto coibentato). La copertura ipotizzata in lamiera grecata con pannelli sandwich, si presta eventualmente ad allocare anche pannelli fotovoltaici. Nonostante sia un livello “ipoteticamente” non abitabile, è stata pensata l’eventuale realizzazione di una piscina o vasca idromassaggio tipo “Jacuzzi”. Si consiglia la proprietà (eventualmente) di sfruttare (anche in futuro) legge regionali che consentono il recupero dei sottotetti, o altre leggi tipo Protocollo Itaca (ex piano casa) che mediante alcuni accorgimenti progettuali (nel caso di abbattimento e ricostruzione) possono offrire un bonus volumetrico del 30% e quindi rendere il sottotetto abitabile anche catastalmente.
N.b. il fabbricato così come proposto potrebbe eventualmente ,a discrezione del cliente, anche avanzare o arretrare (lungo il lato di 45,20 m) della quantità che si ritiene opportuna.

AL SEGUENTE LINK SARA' POSSIBILE VISUALIZZARE UNA VIDEO PRESENTAZIONE DEL PROGETTO:
https://www.dropbox.com/scl/fi/xofveiauylx94rs8svf0f/Video-presentazione.mp4?rlkey=m7h25fme1cykfxmhtb4tjv2xc&dl=0