dolce dormire

Briefing

ENG:
Renovate a large unfinished apartment with attics, located above our public business premises, to convert it into a B&B.

Constraints and main points:
Access to the apartment is via a rather long path that starts from an internal courtyard behind the main street.
Currently, the shared courtyard is used by the business below as a secondary exit for garbage disposal → it needs to be renovated and made suitable for hospitality use as well.

Available documentation
Attached project for the apartment from about 20 years ago (never carried out), to be used as a reference. Currently, it does not have a certificate of occupancy and is owned by a private individual.
That project also included a parking space: it must be verified whether local regulations still require it in case of renovation into a B&B. Also, check if a change of use is necessary depending on whether the investment is made by the owner or by the business below.
Systems and technical constraints
Existing black water drainage pipes are shown in the photos.
There is already a photovoltaic system on the roof, preferably to be maintained with an open space design, or possibly relocated if "pocket terraces" are planned.
A space for a potential elevator in the courtyard has already been prepared.

Project hypotheses to be evaluated:
Possible elimination of the attics and creation of double-height apartments.
Possible openings to lighten the load and reconstruction with plasterboard.
Renovation of the access route to the apartments from the street up to a possible shared balcony, evaluating whether to remove the existing volumes (toilets) in order to obtain a single continuous balcony.
Provide a technical/service area for cleaning, maintenance, storage for the B&B, and external installation of heat pumps/meters.

📌 In summary:
A renovation project of an apartment to create a B&B, with the possibility of removing the attic floor to build rooms with mezzanines.


SPA:
Reformar un gran apartamento actualmente en estado bruto, con buhardillas, ubicado sobre nuestro local comercial, para destinarlo a B&B.

Restricciones y puntos principales:
Acceso al apartamento mediante un recorrido algo largo que parte de un patio interior detrás de la calle principal.
Actualmente, el patio común es utilizado por el negocio de abajo como salida secundaria para la basura → debe reformarse y hacerse adecuado también para un uso turístico/hotelero.

Documentación disponible
Proyecto adjunto del apartamento de hace unos 20 años (no realizado), a usar como base de evaluación. Actualmente no tiene cédula de habitabilidad y es propiedad de una persona física.
En ese proyecto también se preveía una plaza de aparcamiento: hay que verificar si la normativa municipal aún exige dicha obligación en caso de reforma para B&B. Asimismo, verificar si es necesario un cambio de uso según si la inversión la realiza el propietario o el negocio de abajo.
Instalaciones y restricciones técnicas
En las fotos están indicadas las bajantes existentes de aguas negras.
En la azotea ya existe una instalación fotovoltaica que preferiblemente se debería mantener con un diseño de espacio abierto, o desplazarla si se prevén terrazas tipo “tasca”.
El espacio para un posible ascensor en el patio ya está preparado.

Hipótesis de proyecto a evaluar:
Posible eliminación de las buhardillas y creación de apartamentos en doble altura.
Posibles aperturas para aligerar cargas y reconstrucción en cartón-yeso.
Reforma del recorrido de acceso a los apartamentos desde la calle hasta un eventual corredor/balcón común, valorando si eliminar o no los volúmenes existentes (WC) para obtener un único corredor continuo.
Prever un área técnica para limpieza, mantenimiento, almacén de servicio del B&B y para la instalación exterior de bombas de calor/contadores.

📌 En resumen:
Un proyecto de reforma de un apartamento para crear un B&B, con la posibilidad de eliminar el forjado de la buhardilla y realizar habitaciones con altillos.


ITA:
Obiettivo:
Ristrutturare un grande appartamento attualmente al grezzo, con soffitte, ubicato sopra la nostra attività pubblico esercizio per destinarlo a B&B.

Vincoli e punti principali
1) Accesso all'appartamento è un percorso un po' lungo che parte da una corte interna sul retro della via principale.
Attualmente la corte in comune è utilizzata dall’attività sottostante come uscita secondaria per la spazzatura → va ristrutturata e resa idonea anche all’uso ricettivo.
Documentazione disponibile
Allegato progetto x appartamento di circa 20 anni fa ma non realizzato, da usare come base di valutazione. attualmente è senza agibilità e proprietà di persona fisica .
In quel progetto era previsto anche un posto auto: da verificare se i regolamenti comunali ne richiedono ancora l’obbligo in caso di ristrutturazione a B&B. Verificare se occorre un cambio di destinazione se l'investimento lo fa il proprietario o se lo fa l'attività sottostate

Impianti e vincoli tecnici
Sono Indicate nelle foto le colonne discendenti per la fognatura nera esistenti
Sul tetto è già presente un impianto fotovoltaico preferibilmente da mantenere con scelta progettazione open space , oppure da spostare se previste terrazze tasca
L'eventuale spazio per ascensore nella corte è predisposto

Ipotesi progettuali da confrontare:
Eventuale eliminazione delle soffitte e creazione di appartamenti su doppio volume.
eventuali aperture per alleggerimento carico e ricostruzione cartongesso
ristrutturare il percorso di Accesso agli appartamenti dalla via fino all'eventuale ballatoio per dare accesso agli stessi ( considerare se procedere con eliminazione o meno dei volumi presenti ( wc ) per ottenere un ballatoio unico)
prevedere zona tecnica per pulizie, manutenzioni, magazzino a servizio B&B e per istallazione esterna pompe calore /contatori

📌 In sintesi:
Un progetto di ristrutturazione di un appartamento per creare un B&B.
Possibilità di togliere il solaio della soffitta, per realizzare stanze con soppalchi.

Resources