Ristrutturazione edilizia con relativo cambiamento di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione

L’intervento in oggetto prevede la realizzazione di una nuova unità immobiliare da realizzarsi al piano terra dell’edificio in questione in una porzione fino adesso destinata a magazzino e rimessa auto.
L’intervento prevede altresì il cambiamento di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, come consentito dall’art. 67 delle Norme di Attuazione del Piano Strutturale vigente, il quale prevede che i cambi d’uso in abitazione dei piani terra nel centro storico debbano avere una superficie utile minima di mq. 60 (S.U.A. mq. 115).
Più in particolare dei mq.170 lordi a disposizione verranno sfruttati per la realizzazione della nuova unità immobiliare mq. 133, lasciando mq. 37 da utilizzarsi come locale garage.
Attualmente il suddetto magazzino si presenta come un ambiente privo di partizioni interne con solo tre pilastri allineati al centro del locale, a cui vi si accede dal resede di proprietà, collocato nella parte tergale dell’edificio.
E’ inoltre presente un locale igienico il quale verrà sfruttato per la nuova abitazione.
Per quanto riguarda la nuova distribuzione interna, l’accesso è previsto dal resede privato nella parte tergale dell’edificio, adiacente alla porta del garage e perciò una delle due finestre presente nel fronte nord verrà trasformata in porta (prima delle opere di ristrutturazione edilizia
eseguite in forza della C.E. 139/94, esisteva in questa posizione una porta che consentiva l’accesso alla fabbrica). Dall’ingresso tre scalini (tutto l’ambiente verrà infatti rialzato di cm 65 c.a mediante la realizzazione di un nuovo solaio con casseri “igloo”) conducono alla zona soggiorno/cucina e da qui una porta conduce all’ingresso notte dove troviamo una camera singola/studio, una seconda camera singola, una camera matrimoniale, un ripostiglio e due bagni, dei quali uno cieco (e dunque dotato di impianto di aerazione forzata), dove verrà aperta una finta finestra fissa che affaccerà sull’altro bagno. Quest’ultimo verrà realizzato dove vi erano i precedenti locali igienici con una ridistribuzione dei tramezzi interni. La parete che separa l’abitazione dal garage avrà le caratteristiche di una parete a “cassetta” dello spessore di cm 30 in modo soddisfare i requisiti di isolamento termico e acustico richiesti dalla normativa.
Ora, trovandosi l’edificio in centro storico, il “Piano del Centro Storico” prevede per quest’ultimo “Ristrutturazione edilizia di tipo D3” (art. 22) la quale si applica a quegli edifici di Valore Architettonico Nullo e comprende quelle opere che comportano la ristrutturazione e la modifica anche degli elementi strutturali orizzontali dell’edificio, fino alla svuotamento dell’involucro edilizio senza aumento della S.U.L. preesistente.
Dunque è previsto il tamponamento di due aperture, la trasformazione di una finestra in porta ricostruendo la cornice in finta pietra come quelle che contornano tutte le finestre del piano terra del fabbricato.
A tutte le finestre, eccetto le tre finestre piccole del bagno, vi verrà applicata perimetralmente una cornice in pietra con caratteristiche e dimensioni uguali a quelle dell’appartartamento adiacente. Tutti gli infissi esterni verranno sostituiti con infissi in legno con caratteristiche tali da garantire il rispetto dei requisiti termico – acustici imposti dalla normativa (art. 39 “Piano del centro storico”).
Da sottolineare che le modifiche alla facciata riguardano solamente i prospetti nord e ovest, il prospetto est, che è poi quello che affaccia sul resede condominiale, non sarà oggetto di alcuna modifica se non la sostituzione degli infissi (3 piccole finestre del bagno e 1 finestra della camera), visto il loro evidente degrado.
Dal punto di vista igienico-sanitario lo smaltimento delle acque nere dei due bagni è previsto tramite la stessa fossa biologica di proprietà (costruita sovradimensionata per il proprio uso in lungimirante previsione di un futuro ipotetico aumento del carico di servizio). Quest’ultima è situata nel resede comune, ma tutti gli allacciamenti saranno eseguiti interrati, per cui non verrà in alcun modo intaccata la pavimentazione esistente.
Per quanto riguarda lo smaltimento delle acque grigie (nuova cucina) verrà posizionato un nuovo pozzetto degrassatore nel resede privato tergale.
La nuova caldaia verrà installata sotto la tettoia esistente nella parte tergale dell’edificio e sul tetto di quest’ultima verrà installato un pannello solare per la produzione di acqua calda sanitaria come richiesto dalla normativa.
Per quanto riguarda il rispetto della L. 13/89 in merito al superamento delle barriere architettoniche si rimanda alle tavole di progetto.
Dal punto di vista strutturale l’intervento si inquadra conformemente con quanto previsto dal D.M. Infrastrutture del 14 gennaio 2008 “Norme tecniche per le costruzioni” come intervento di RIPARAZIONE O INTERVENTO LOCALE”, essendo costituito da opere riguardanti i singoli elementi strutturali dell’edificio senza peraltro modificare in maniera sostanziale il comportamento globale.