Greetings dear client,
I have presented a proposition for both the renovation and the rebuilding options, studying what the best results for each may be and giving most of the possible solutions that fit the criteria of a well composed hotel, so that you can archive a better idea of the potential of each version can choose what suites you better for the advancement of your business. For your convenience the presentation is in english and italian, so you can have both interpretations to pass the idea through more clearly.

I have divided the presentation in two blocks, the first constitutes the renovation of the exiting building and the second the rebuilding from scratch. In each block I start with the plans and the organization and then move to the final result in renderings. First lets define the room types we currently have and what we want to archive.

Here are presented all the room types and functions of the current and proposed building as follows:

TYPE F. Existing Rooms without bathroom
TYPE E. Existing Rooms with bathroom
TYPE D. New Rooms with bathroom and fridge - Every room has a private bathroom and a private mini fridge at their disposal
TYPE C. New Rooms with kitchenette - Every room has a private bathroom and a mini kitchen with minifridge, hob and sink at their disposal, together with a mini dinning area.
TYPE B. New Mini Apartments Bi-local - Has all the above and 2 spaces suitable for up to 3-4 persons with convertible sofas to beds.
TYPE A. New Mini Apartments Three-local - Has all the above plus one extra space, suitable for up to 4-5 persons with convertible sofas to beds.
UNIT . Commercial unit accessed directly form the outside at the ground floor level.
SERVICE. Service Areas for the hotel.
BLANK. White areas meant to emphasize vertical and horizontal circulation, such as stairs and hallways.
The numbers after the room code does mean only that is the first, second, third etc. room of that type in that version of the plan.

The old building is composed of bearing walls system, which gives a little flexibility when it comes to organization. It has an area of 388.7m² built, not considering the area below 180cm of height. I have considered at length the possibility of renovating the old structure, resulting in 6 versions for the ground floor, 2 versions for the terrace, 1 for the first floor and 2 versions for the second floor, so I have covered most of opportunities it can offer. Explanations and details for each version are given in the corresponding plans. Of course there are no rooms without a private bathroom and fridge, so in all the versions TYPE D is the least. I have demolished all nonbearing walls, and left only the structural ones so that the best result can be attained.
For the volume, with a small careful intervention I have created a form that looks strong and unified, but also has contrast and fragmentation and makes the old building look bigger. Focusing on the budgeting aspect I have used three colors for the elevations and did not use many materials like wood etc., except for the window shades and detailing. I have left the windows at their existing width for structural reasons, as to not weaken the structure, but I have heightened and unified them to 250cm an the east and west elevations. The volume that I present is fully compatible with all the versions of the plan, with minor adjustments for the small windows at the north and south façade which can adhere to the grid I have created purposefully. As for the one floor building I am proposing renovating it at both proposals since it can archive a good result functionally and aesthetically. I think it will be only good to rebuild it if there is an option for thermal insulation. To solve the intimacy problem of the ground floor rooms, I propose to have shutters with rotatable panels, so that you can rotate them off and be completely separated from the outside light or have the open halfway, or even open the shutters completely as they are in the renders. They can stay even if the spaces are commercial units, providing an extra level of security and they can be full open during day. I see 4 main problems inherent in the renovation version, 1. Smaller spaces for the same build area, since the walls are thicker, 2. less flexible plans, resulting in more TYPE D rooms and less TYPE C, B and A. 3. No rooms actually looking at the sea if we add the social veranda for common use, since the building is too low and cant look much above the neighbors. 3. Little space for technical areas, it must be converted from the guestrooms. 4. high energy consumption since it is not thermo-insulated and energy efficient. BUT it is a lot cheaper, time saving and it fits in size with the neighboring buildings.

The new building has none of the constrictions of the previous example. I have created a volume divided horizontally in 3 block, the lower commercial, the hotel and the suits in the last floor. I took inspiration from your references and developed a building which fits all the needed criteria for maximum performance and has a compelling and contemporary look + design. Above the ground floor commercial spaces I have created a green balcony in the technical floor of a height of 179cm so that it will not be counted as build volume and area. Also the last floor, to make the building look smaller I have left it white, to merge with the sky and clouds. By this blocks I create a building which is more human scale friendly and relatable. and make it fit in the area. The plan designs are very good, and I think it is archived the maximum squeezing all the square meters available from the old building + 180m2. Since it has a middle technical floor, the three floor of the hotel above it enjoy a perfect view of the sea, the higher the better of course. I have created also all the rooms with at list a small balcony, prioritizing those looking at the sea where I made a bit bigger balconies, for a chair and table for two. Together with the other qualities, I think this adds value to the rooms. Here almost all rooms are TYPE C or above, so they offer more comfort and possibilities. Structurally this version is very flexible, light and economic with small distances., with three axes by three of 30x30cm columns of armed concrete at the center points. It has a total build area of 388.7m² + 180m²= 568.7m² not considering the areas below 180cm of height. The only down part is that it is costly and time-consuming, maybe it may be worth it.

This is the most detailing I can make in the proposals without knowing which one you appreciate and think of implementing more. I hope you enjoy the proposals and choose one of them as your final version. For anything you may need I will be glad to help and assist further. You can contact me anytime. Thanks.


Saluti caro cliente,
Ho presentato una proposta sia per la ristrutturazione che per le opzioni di ricostruzione, studiando quali possono essere i migliori risultati per ciascuno e fornendo la maggior parte delle possibili soluzioni che soddisfano i criteri di un hotel ben composto, in modo che Lei ottenga un'idea migliore del potenziale di ogni versione, e può scegliere ciò che si adatta meglio per l'avanzamento della tua attività. Per tua comodità la presentazione è in inglese e in italiano, quindi puoi avere entrambe le interpretazioni per far passare l'idea in modo più chiaro.

Ho diviso la presentazione in due blocchi, il primo costituisce la ristrutturazione dell'edificio esistente e il secondo la ricostruzione da capo. In ogni blocco parto con i piani e l'organizzazione per poi passare al risultato finale nei rendering. Per prima cosa definiamo i tipi di camera che abbiamo attualmente e cosa vogliamo ottenere.

Di seguito sono presentate tutte le tipologie e le funzioni di camera dell'edificio attuale e proposto come segue:

TIPO F. Locali esistenti senza bagno
TIPO E. Locali esistenti con bagno
TIPO D. Camere Nuove con bagno e frigorifero - Ogni camera dispone di bagno privato e minifrigo privato a disposizione
TIPO C. Camere Nuove con Angolo Cottura - Ogni camera dispone di un bagno privato e di una mini cucina con frigobar, piano cottura e lavello a loro disposizione, insieme ad una mini zona pranzo.
TIPO B. Nuovi Mini Appartamenti Bi-locali - Dispone di tutto quanto sopra e 2 spazi adatti per un massimo di 3-4 persone con divani trasformabili in letti.
TIPO A. Nuovi Mini Appartamenti Trilocali - Dispone di tutto quanto sopra più uno spazio extra, adatto per un massimo di 4-5 persone con divani trasformabili in letti.
UNITÀ . Unità commerciale con accesso diretto dall'esterno al piano terra.
SERVIZIO. Aree di servizio per l'hotel.
VUOTO. Aree bianche destinate a enfatizzare la circolazione verticale e orizzontale, come scale e corridoi.
I numeri dopo il codice della camera significano solo che è la prima, la seconda, la terza stanza ecc. di quel tipo in quella versione del piano.

Il vecchio edificio è composto da un sistema di pareti portanti, che offre poco flessibilità quando si tratta di organizzazione. Ha una superficie costruita di 388,7 m², senza considerare l'area inferiore a 180 cm di altezza. Ho valutato a lungo la possibilità di rinnovare la vecchia struttura, ottenendo 6 versioni per il piano terra, 2 versioni per il terrazzo, 1 per il primo piano e 2 versioni per il secondo piano, quindi ho coperto la maggior parte delle opportunità che può offrire. Spiegazioni e dettagli per ciascuna versione sono forniti nei piani corrispondenti. Naturalmente non ci sono stanze prive di bagno privato e frigorifero, quindi in tutte le versioni TYPE D è Il minimo. Ho demolito tutti i muri non portanti e lasciato solo quelli strutturali per ottenere il miglior risultato.
Per il volume, con un piccolo intervento attento ho creato una forma che sembra forte e unitaria, ma ha anche contrasto e frammentazione e fa sembrare più grande il vecchio edificio. Concentrandomi sull'aspetto del budget, ho usato tre colori per i prospetti e non ho usato molti materiali come il legno ecc., ad eccezione delle tende e dei dettagli delle finestre. Ho lasciato le finestre alla larghezza esistente per motivi strutturali, per non indebolire la struttura, ma le ho alzate e unificate a 250 cm sui prospetti est e ovest. Il volume che presento è pienamente compatibile con tutte le versioni della pianta, con piccoli aggiustamenti per le finestrelle della facciata nord e sud che possono aderire al' grid che ho appositamente creato. Per quanto riguarda l'edificio ad un piano, propongo di ristrutturarlo ad entrambe le proposte in quanto può archiviare un buon risultato funzionalmente ed esteticamente. Penso che sarà bene ricostruirlo solo se c'è un'opzione per l'isolamento termico. Per risolvere il problema dell'intimità delle stanze al piano terra, propongo di avere persiane con pannelli girevoli, in modo da poterle ruotare ed essere completamente separate dalla luce esterna o avere l'apertura a metà, o addirittura aprire completamente le persiane così come sono nei render. Possono rimanere anche se gli spazi sono unità commerciali, fornendo un ulteriore livello di sicurezza e possono essere completamente aperti durante il giorno. Vedo 4 problemi principali inerenti alla versione di ristrutturazione, 1. Spazi più piccoli per la stessa area di costruzione, poiché le pareti sono più spesse, 2. piani meno flessibili, con conseguente più stanze di TIPO D e meno di TIPO C, B e A. 3. Non ci sono stanze che guardano effettivamente sul mare se aggiungiamo la veranda sociale ad uso comune, poiché l'edificio è troppo basso e non può sembrare molto al di sopra dei vicini. 3. Poco spazio per le aree tecniche, da ricavare dalle camere. 4. elevato consumo energetico in quanto non termoisolato ed efficiente dal punto di vista energetico. MA è molto più economico, fa risparmiare tempo e si adatta alle dimensioni degli edifici vicini.

Il nuovo edificio non presenta le costrizioni dell'esempio precedente. Ho creato un volume diviso orizzontalmente in 3 blocchi, il commerciale inferiore, l'hotel e le suite all'ultimo piano. Mi sono ispirato ai suoi riferimenti e ho sviluppato un edificio che soddisfa tutti i criteri necessari per le massime prestazioni e ha un look + design importante e contemporaneo. Sopra gli spazi commerciali del piano terra ho creato un balcone verde nel piano tecnico di un'altezza di 179 cm in modo che non venga conteggiato come volume e superficie di costruzione. Anche l'ultimo piano, per rendere l'edificio più piccolo l'ho lasciato bianco, per fondersi con il cielo e le nuvole. Con questi blocchi creo un edificio che è più a misura d'uomo e facilmente riconoscibile. e adattarlo alla zona. I disegni del piano sono molto buoni, e penso che sia archiviato il massimo spremendo tutti i metri quadrati disponibili dal vecchio edificio + 180m2. Dal momento che ha un piano tecnico intermedio, i tre piani dell'hotel sopra di esso godono di una perfetta vista sul mare, più alto è ovviamente meglio è. Ho creato anche tutte le stanze con in lista un balconcino, dando la priorità a quelle che guardano il mare dove ho realizzato dei balconi un po' più grandi, per una sedia e un tavolo per due. Insieme alle altre qualità, penso che questo aggiunga valore alle stanze. Qui quasi tutte le camere sono di TIPO C o superiore, quindi offrono più comfort e possibilità. Strutturalmente questa versione è molto flessibile, leggera ed economica con distanze ridotte, con tre assi da tre colonne di 30x30 cm di cemento armato nei punti centrali. Ha un'area di costruzione totale di 388,7 m² + 180 m² = 568,7 m² senza considerare le aree inferiori a 180 cm di altezza. L'unico aspetto negativo è che è costoso e richiede tempo, forse ne vale la pena.

Questo è il dettaglio più dettagliato che posso fare nelle proposte senza sapere quale apprezzi e pensi di implementare di più. Spero che le proposte vi piacciano e che ne scelga una come versione finale. Per qualsiasi cosa Lei possa aver bisogno, sarò felice di aiutarti e assisterti ulteriormente. Puoi contattarmi in qualsiasi momento. Grazie.

Zerbini House


Porto Garibaldi FE, Italy