alpine vacation retreat

Briefing

(ENGLISH SECTION AND SPANISH SECTION BELOW ITALIAN)

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SEZIONE ITALIANO - DA COMPLETARE (MANCANO INDICAZIONI SU REGOLAMENTO LOCALE EDILIZIO)
DWG PRONTO A BREVE

Appartamento
Location: Ponte di Legno (Ski and alpine resort), Provincia di Brescia, Lombardia, Italy
Appartamento: piccolo trilocale con garage, 1 bagno, 1 balcone, in condominio, piano rialzato
Immagini dello stato attuale (vecchio e da rifare) sono fra le foto del progetto

Scopo dell’immobile:
- Casa vacanza del proprietario (coppia con 2 figli): salotto/cucina, bagno/i, stanza padronale (letto matrimoniale) e stanza figli con potenziale ospite (3 letti quindi, 2 fissi uno anche mobile)
- Quando non utilizzato dal proprietario, affitto su canali affitto breve (tipo AirBnB)

Stile
Lo stile cercato e' moderno con richiami allo stile alpino, ma senza finire nel design di uno chalet tutto di legno.
Nelle foto del progetto ho caricato alcuni esempi di ristrutturazione/stile gradito.

Illuminazione
Sono convinto che un buon disegno dell'illuminazione (led, lampade etc) puo' migliorare notevolmente l'estetica di un appartamento senza aumentare troppo il budget.

Budget
L'appartamento è ad uso investimento, quindi il budget e' abbastanza economico. Per gli arredi ad esempio e' consigliato indicare prodotti commerciali reperibili da catene. E' auspicabile ricorrere il meno possibile a soluzioni custom se non economiche da realizzare.

Regolamento Edilizio / Igiene locale
Devono essere rispettati i seguenti criteri
Bagno: almeno un bagno da 4 m2
Bagno: se finestrato: 0,5 m2 finestra minimo; altrimenti cieco ma con ventilazione forzata
Bagno: se accesso da spazi abitati (salotto), con antibagno
Bagno: se accesso da corridoio non serve antibagno
Bagno: non si puo' accedere dalla cucina, anche se con antibagno
Bagno con accesso da camera da letto: si
Bagno: almeno uno con accesso da spazi comuni (corridoio, salotto etc)
bagno con accesso da cucina anche se con antibagno: non e' possibile
stanza doppia 14 m2 minimo (almeno formalmente per qualificarsi cosi', anche se non c'e' spazio)
stanza singola 9 m2 minimo (almeno formalmente per qualificarsi cosi')
Altezza spazi abitati (salotto, stanza letto etc) 2,4m min
altri spazi 2,1m min (bagno, lavanderia etc) o anche 2m nei corridoi
cucina 8 m2 minimo
salotto 14 m2 minimo
salotto con cucina m2 minimi? NON E' CHIARO, sto approfondendo
Rapporti aeroilluminanti 1/8
Nota: se non si cambiano i volumi/disposizione attuale, sono valide le dimensioni di oggi. Se si cambia qualcosa devono essere rispettate le regole nuove del regolamento edilizio

Elementi strutturali
Sembra esserci un pilastro davanti al bagno, come si vede da planimetria catastale. Non puo' essere spostato.

Scarichi
Non sono sicuro che lo scarico della cucina possa anche essere usato come scarico per un eventuale wc (da verificare)
Nel caso da considerare il vincolo di spostare o aggiungere wc da posizione attuale.

Requisiti funzionali:
La ristrutturazione deve compendiare le esigenze di un appartamento privato con quelle di un appartamento affittato stile AirBnB.
Una serie di requisiti funzionali è specificata nella lista qui sotto, che ovviamente vanno visti alla luce dello spazio ridotto ed effettiva fattibilità

Dimensioni minime stanze letto (per requisiti AirBnB locali)
- Da verificare

Dimensioni min salotto o altri spazi (per requisiti AirBnB locali)
- Da verificare

Controsoffitto
L'altezza e' abbastanza bassa, 2,40, già minimo, probabilmente difficile realizzare controsoffittatura almeno negli spazi di sosta.

Posti letto
- 1 stanza letto matrimoniale
- 1 stanza con almeno 2 letti fissi (anche a castello) e possibilmente un letto aggiungibile
- 1 divano letto matrimoniale salotto

Zona lavoro (piccolo desk)
- In salotto ed in una stanza da letto

Resistenza pavimenti
- Ingresso appartamento senza parquet (in casa di montagna si entra con scarpe sporche)
- Possibile parquet in altri ambienti (escluso bagno)

Bagni
- 1-2 bagni, secondo eventualmente riservato a camera padronale (immagino pero' difficile creare un secondo bagno).

Bagno Turco/Sauna
- Per rendere piu’ appetibile l’appartamento su AirBnB , sarebbe interessante inserire una piccola sauna (o bagno turco + doccia integrati, se non c’e’ spazio per avere doccia e sauna separati). Esempio totalmente indicativo di prodotti trovati a caso su internet:
- https://www.vita-facile.it/sauna-finlandese-3-posti-sense.html?gclid=CjwKCAjwhaaKBhBcEiwA8acsHAHq7c766MU8pj9PR3IwctSyi7cojnJeiMUlT26_o2vIgctJmVDuuBoC5q4QAvD_BwE
- https://www.effe.it/en/product/h/
- https://www.bagnoitalia.it/box-doccia-idromassaggio-170x130-con-sauna-finlandese-incorporata-bagno-turco-cromoterapia-cb020.html
- https://www.jacuzzi.it/wellness/sasha/mi

Storage gestore AirBnB (chiudibile)
- Sarebbe utile uno spazio (anche anta di un armadio chiudibile a chiave) per contenere biancheria ricambio, prodotti pulizia, etc

Storage privato (proprietario)
- Sarebbe utile uno spazio (anche anta chiudibile a chiave) per contenere prodotti del bagno, cucina, vestiti, libri etc del proprietario.
- Possono essere anche ciascuno nel rispettivo spazio (armadietto chiudibile in bagno, uno in salotto, uno stanze da letto ad esempio).

Storage pulizie
- Sarebbe utile avere uno spazio per immagazzinare i per prodotti pulizia, scope, aspirapolvere etc

Spazio per asciugare vestiti
- Sarebbe molto comodo e funzionale uno spazio all’ingresso per appoggiare i vestiti quando si entra in inverno, di solito sempre bagnati e normalmente depositati in modo disordinato nella casa sui vari caloriferi (guanti, sciarpe, scarpe, giacconi). Una singola area con calorifero/riscaldato e magari chiudibile per estetica

Storage ski etc
- Nel garage sarà previsto uno storage scaldato privato + clienti (garage) per gli sci. Il garage non e' parte di questo progetto.

TV
- TV in ogni stanza

Tavolo pranzo
- Allungabile 8/10 persone, normalmente per 4. Spazio per tenere 4 seggiole aggiuntive.

Balcone
- Possibilità di mettere tavolino ripiegabile 4 persone per mangiare ed una sdraio

Condizionamento
- No è necessario

Pavimento
Il pavimento in parquet originale e' legno massello. E' vecchio stile ma potrebbe essere laminato. Da valutare se ha senso il risparmio dal rimuovere esistente e mettere nuovo (oppure coprire esistente con nuovo, ma poco spazio sul soffitto sono gia' 2,4 m altezza minima)

Lavatrice
- Si ed asciugatrice (anche oggetto unico)

Colore infissi
- Scuri come da condominio

Camino a legna (non c'e' gas)
- Piu’ piccolo di quello attuale che e’ troppo ingombrante. Potrebbe essere anche una stufa a pellet/legna, o un blocco inglobato in una parete attrezzata con camino / TV / Libri integrati come nelle foto di riferimento estetico (https://www.piazzetta.com/it/supporto/cataloghi). O come in questi esempi https://www.mcz.it/en/pellet-fireplaces/
Attenzione al vincolo della canna fumaria in posizione attuale
L'obiettivo del camino e' principalmente estetico (stare un po' intorno ad un fuoco) e di supportare il riscaldamento del salotto quando l'appartamento non si e' ancora scaldato con impianto riscaldamento. Meglio pellet perche' evita di dover stoccare legna e accendere con fumo il salotto.

Potenziale espansione
- L’appartamento e’ confinante con un piccolo monolocale accanto, inglobato fra salotto e corridoio. E’ pensabile che in un futuro possa acquistare anche questo immobile e quindi espandere con una stanza in piu’ l’appartamento. Non so se ha qualche senso menzionare questo per prevedere una porta in piu’ di accesso ad altro appartamento.

Stereo
- Presa casse a parete (power, segnale)

Sicurezza
- Rilevatore GAS, CO2 ed estintore, cassetta pronto soccorso


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ENGLISH SECTION

DWG coming soon


Apartment
Location: Ponte di Legno (Ski and alpine resort), Brescia Province, Lombardia, Italy
Small flat, 2 bedrooms, 1 bathroom, 1 kitchen and 1 living room (plus garage), 1 balcony
In a condo, ground floor
Current status pictures in the project data

Purpose of property:
- Owner Holiday home (couple with 2 kids), aiming at a living and dining room (with kitchen in the same room as well, if the case, and sleeping sofa for additional guests), bathroom(s), main bedroom with double bed, kids room with possibility to host someone (therefore 2 fixed beds, 1 additional if needed).
- When not used by owner, to be used for short rentals (like AirBnB)

Style
Expected to be modern, with alpine taste, but without excess (not a fully wooden chalet...)
Some example of appreciated design in the project photos

Lighting
I expect some good use of lighting (leds, etc) because it can make a difference in the esthetic of the flat at an affordable price.

Budget
The flat is to be used for short rentals and as an investment, the budget has to be very carefully considered. It is preferrable to use ready to buy solutions at large forniture chains or custom solutions that are cheap to make.

LOCAL BUILDING REGULATION
The following criteria must be respected
Bathroom: at least one bathroom of 4 m2
Bathroom: if with window, 0,5 m2 window at least. If without window, with forced ventilation
Bathroom: if access from living room, with 1m2 anteroom
Bathroom: if access from hallway, no anteroom required
Bathroom: not possible access from kitchen, even if with anteroom
Private bathroom access from bedroom, without anteroom: yes
Bathroom: at least one bathroom accessible from common spaces
Formally, to qualify as such, 14m2 double room and 9 m2 single room, but it is unlikely to respect 14 mq for the double bed
Ceiling hight 2,4 min for living spaces and 2,1 min for other service areas (bathroom etc) and 2 min for corridors(salotto, stanza letto etc)
Kitchen 8 m2 min if closed
Living room 14 m2 min
Ratio window surface / living space must be 1/8 or higher
Note: if you change the current volume/space distribution, you must respect the local building rules; otherwise current situation is fine, even if not compliant

Structural elements
Looks like there is a pillar in front of the existing bathroom, can not be moved

Piping / Plumbing
Not sure kitchen plumbing can accomodate a wc pipe (trying to verify)
In case, please consider the constraints of current wc piping position.

Functional requirements:
Some specific requirements also dictated by the mixed private/airbnb use. Below requirements to be checked with reality of flat size:

Minimum requirement for sleeping room (AirBnB)
- Da verificare

Counterceiling
The current hight is quite low (2.4m, already minimum allowed). Probably difficult to put some counterceiling, which would be good for lighting solutions, at least in the areas of stay

Number of beds
- 1 master room with double bed
- 1 room with at least 2 fixed beds (also bunk) with a way to have an additional bed for occasional guests
- 1 sofa in the living room that can become a bed

Work desk
- In the living room and in 1 sleeping room, a small desk for a computer etc.

Floor
- Entrance without parquet (alpine flat: muddy or wet shoes etc)
- Parquet in other rooms (but not bathroom) possible
- Existing parquet could be renovated, it is of solid wood but old style. Could save some money but should also look good. Otherwise, a new woorden parquet could be laid on top of existing one but minimum height of room requirements are borderline (already minimum 2,4 m)

Bathrooms
- 1-2 bathrooms, if a second fits maybe for the master bedroom (it seems hard to me, though, to find a way).

Turkish bath/Sauna
- To distinguish and make the Airbnb business more appealing, it would be interesting to have a combined shower/turkish bath (or even a small sauna). See below a random selection of things I found on Internet (size will be an issue):
- https://www.vita-facile.it/sauna-finlandese-3-posti-sense.html?gclid=CjwKCAjwhaaKBhBcEiwA8acsHAHq7c766MU8pj9PR3IwctSyi7cojnJeiMUlT26_o2vIgctJmVDuuBoC5q4QAvD_BwE
- https://www.effe.it/en/product/h/
- https://www.bagnoitalia.it/box-doccia-idromassaggio-170x130-con-sauna-finlandese-incorporata-bagno-turco-cromoterapia-cb020.html
- https://www.jacuzzi.it/wellness/sasha/mi

Storage AirBnB manager (lockable)
- A lockable space (cabinet etc) would help to store sheets, blankets, for guests

Storage Private (lockable)
- A lockable space would be useful to keep bathroom products, clothing, food of owner when leaving. Also in a distributed way (small cabinet in bathroom, one lockable space in kitchen etc)

Storage cleaning
- Helpful to have a space to put cleaning products, hoover etc

Storage for clothing drying/hanging
- When hiking or skiing, it is common to go back home and spread clothes, gloves, scarfs etc on every heater of the flat, to dry up. Would be good to have a single area, maybe with a heater, where to hang everything. If something that can be closed to have a more tidy aspect, even better.

Storage ski etc
- In the garage, therefore not part of this project

TV
- TV in every room

Dinner table
- Normally 4 seat, but extendable to 8, with a place to kee the additional chairs somewhere

Balcony
- Possibility to put a small table and chairs or a deckchair.

Airconditioning
- Not necessary

Washing mashine
- yes needed (also dryer)

Window frames
- Dark as in current condo color

Fireplace (no gas in the flat)
- Smaller than the existing one, very large. Could be a stove, or a fire insert, or something part of a wall with bookshelvers etc. See as simple reference products like here (https://www.piazzetta.com/it/supporto/cataloghi) or something like this https://www.mcz.it/en/pellet-fireplaces/
Please be careful of current position of fire chimeny
Fireplace purpose is to warm up when heating is starting or to simply enjoy some time near the fire.
Pellets probably better because it is much easier to switch on and off and does not require stock of wood around the fireplace.

Safety
- co2 detector, fire estinguisher, first aid box

SPANISH VERSION
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Apartamento
Ubicación: Ponte di Legno (Ski and alpine resort), provincia de Brescia, Lombardia, Italia
Apartamento: pequeño apartamento de tres habitaciones con garaje, 1 baño, 1 balcón, en condominio, entrepiso
Imágenes del estado actual (antiguas y por rehacer) se encuentran entre las fotos del proyecto
Propósito de la propiedad:
- Casa de vacaciones del propietario (pareja con 2 hijos): sala de estar/ cocina, baño/s, dormitorio principal (cama doble) y habitación de los niños con posible huésped (por lo tanto, 3 camas, 2 fijas y una también móvil)
- Cuando no lo utilice el propietario, se alquila en canales de alquiler corto (tipo AirBnB)
Estilo:
El estilo buscado es moderno con referencias al estilo alpino, pero sin terminar en el diseño de un chalet íntegramente de madera.
En las fotos del proyecto he subido algunos ejemplos de una renovación/estilo.
Iluminación
Estoy convencido de que un buen diseño de iluminación (leds, lámparas, etc.) puede mejorar mucho la estética de un apartamento sin aumentar demasiado el presupuesto.
Budget
El apartamento es para inversión, por lo que el presupuesto es bastante económico. Para muebles, por ejemplo, se recomienda indicar los productos comerciales disponibles en cadenas. Es deseable utilizar la menor cantidad posible de soluciones personalizadas, si no son baratas de implementar.
Normas de construcción/Higiene local
Deben cumplirse los siguientes criterios
Baño: al menos un baño de 4m2
Baño: si tiene ventana: ventana mínima de 0,5 m2; de lo contrario ciego pero con ventilación forzada
Baño: si se accede desde espacios habitables (sala de estar), con antebaño
Baño: si se accede desde el pasillo, no se necesita antebaño
Baño: no se puede acceder desde la cocina, aunque tenga antebaño
Baño con acceso desde el dormitorio: sí
Baño: al menos uno con acceso desde áreas comunes (pasillo, sala, etc.)
Baño con acceso desde la cocina aunque con antebaño: no es posible
Habitación doble 14m2 mínimo (al menos formalmente para calificarse de esta manera). Dificil, apartamento pequeno
Habitación individual 9m2 mínimo (al menos formalmente para calificarse de esta manera)
Altura de los espacios habitables (sala de estar, dormitorio, etc.) 2,4m mínimo.
Otros espacios 2,1m mínimo (baño, lavadero, etc.) o incluso 2m en los pasillos
Cocina 8m2 mínimo
Sala de estar 14m2 mínimo
Living comedor con cocina m2 minimo? NO ES CLARO, me estoy profundizando
Relaciones de aero iluminación 1/8
Elementos estructurales
Parece haber un pilar frente al baño, como se puede ver en el plano catastral. No se puede mover.
Descargas
No estoy seguro si el desagüe de la cocina también se puede usar como desagüe para un posible inodoro (para verificar)
En caso de considerar la restricción para mover o agregar inodoro desde la posición actual.
Requerimientos funcionales:
La renovación debe combinar las necesidades de un apartamento privado con las de un apartamento alquilado estilo AirBnB.
En la siguiente lista se especifican una serie de requisitos funcionales, que obviamente debe verse a la luz del espacio reducido y la viabilidad efectiva
Techo falso
La altura es bastante baja, 2,40, probablemente difícil de crear un falso techo al menos en las plazas de aparcamiento.
Dormitorios
- 1 dormitorio matrimonial
- 1 habitación con al menos 2 camas fijas (incluidas literas) y posiblemente una cama supletoria
- 1 sofá cama matrimonial en la sala de estar
Área de trabajo (escritorio pequeño)
- En la sala de estar y en un dormitorio
Resistencia del suelo
- Entrada apartamento sin parquet (en la casa de montaña se entra con los zapatos sucios)
- Posible parquet en otras habitaciones (excepto baño)
Baños
- 1-2 baños, el segundo posiblemente reservado para el dormitorio principal (pero imagino que es difícil crear un segundo baño).

Baño turco/sauna
- Para que el apartamento sea más atractivo en AirBnB, sería interesante incluir un pequeño sauna (o baño turco + ducha integrados, si no hay espacio para tener una ducha y un sauna separados). Ejemplo totalmente indicativo del primer producto encontrado en Internet:
- https://www.vita-facile.it/sauna-finlandese-3-posti-sense.html?gclid=CjwKCAjwhaaKBhBcEiwA8acsHAHq7c766MU8pj9PR3IwctSyi7cojnJeiMUlT26_o2vIgctJmVDuuBoC5q4QAvD_BwE
- https://www.effe.it/en/product/h/
- https://www.bagnoitalia.it/box-doccia-idromassaggio-170x130-con-sauna-finlandese-incorporata-bagno-turco-cromoterapia-cb020.html
- https://www.jacuzzi.it/wellness/sasha/mi

Almacenamiento del administrador de AirBnB (cerrable)
- Sería útil tener un espacio (incluso la puerta de un armario con cerradura) para guardar ropa de cama, productos de limpieza, etc.
Almacenamiento privado (propietario)
- Sería útil disponer de un espacio (también puerta con cerradura) para contener los productos de baño, cocina, ropa, libros, etc. del propietario.
- También pueden estar cada uno en su respectivo espacio (mueble con cerradura en el baño, uno en la sala de estar, uno en el dormitorio por ejemplo).
Almacenamiento limpieza
- Sería útil disponer de un espacio para guardar los productos de limpieza, escobas, aspiradoras, etc.
Espacio para secar la ropa
- Sería muy conveniente y funcional disponer de un espacio en la entrada para dejar la ropa cuando entras en invierno, normalmente siempre mojado y normalmente depositado de forma desordenada en la casa sobre los distintos radiadores (guantes, bufandas, zapatos, chaquetas). Un área con radiador/calefactado y posiblemente cerrable por estética
Almacenamiento de esquí, etc.
- En el garaje habrá un trastero privado climatizado + clientes (garaje) para esquís. El garaje no forma parte de este proyecto.
TV
- TV en todas las habitaciones
Mesa de almuerzo
- Extensible 8/10 personas, normalmente para 4. Espacio para albergar 4 sillas adicionales.
Balcón
- Posibilidad de poner una mesa plegable para que coman 4 personas y una tumbona

Acondicionamiento
- No es necesario
Lavadora
- Sí y secador (también objeto único)

Color de los accesorios
- Oscuro según condominio
Chimenea de leña (no hay gas)
- Más pequeño que el actual que es demasiado voluminoso. También podría ser una estufa de pellet/leña, o un bloque incorporado en una pared equipada con chimenea/TV/Libros integrados como en las fotos de referencia estética (https://www.piazzetta.com/it/supporto/cataloghi) or como eso (https://www.mcz.it/en/pellet-fireplaces/). Pellets es mas facil.
Atención a la restricción de la chimenea en su posición actual
El objetivo de la chimenea es principalmente estético (estar un rato alrededor del fuego) y soportar la calefacción del salón cuando el apartamento aún no se ha calentado con el sistema de calefacción.
Potencial de expansión
- El apartamento colinda con un pequeño monoambiente al lado, incorporado entre el salón y el pasillo. Es concebible que en el futuro también pueda comprar esta propiedad y luego ampliar el apartamento con una habitación extra. No sé si tiene algún sentido mencionar esto para proporcionar una puerta adicional para acceder a otro apartamento.
Estéreo
- Toma de altavoz de pared (alimentación, señal)
La seguridad
- Detector GAS, CO2 y extintor, botiquín de primeros auxilios

Resources