a versatile forever home for our large family - with future planning in mind

Briefing

INGLES

ABOUT US:
We are a couple in our early 40's. I am originally from Italy, but moved to Canada in the early 2000's and my husband is a BC boy! We have 4 kids ages 8, 9, 11 and 11. And a cat. I am a pediatrician and my husband is a landscaper, we are very much home bodies, love spending time in our garden, entertaining at home with dinners, our kids friends come over often for play-dates or sleep overs. In our spare time, we do lots of traveling and sport activities - we are big on kite-surfing, have bikes, go on ski trips, camping trips, our kids play rugby, gymnastics and are part of Scouts. We are non-drinker but love to eat! Family time is very important to us, we barely watch TV but love our book collections.
My parents still live in Italy, but come to visit for 3-6 months at the time, similarly my husband's parents are aging and in the future they might move close to us permanently.

GENERAL INFO ABOUT THE HOUSE:
We are looking to tear down our current house and re-build on our existing lot a 3-story house with a 1 bedroom+den secondary unit attached to it - ONE SINGLE BUILDING NOT TWO SEPARATE BUT ONE SINGLE BUILDING. As in the suite is not a separate building but part of the same building envelope. Something modern inside but that will fit our neighborhood. Most of our neighborhood is "Craftsman" or "Arts and Crafts" style of homes. So we would like something that fits our street, at least in outside style.
The house would have to fit BC building code Part 9. (https://www.bcpublications.ca/BCPublications/)
Plans will need to be submitted in metric but construction material here is in feet and inches (I know confusing!).

A few constructions things to keep in mind:

- Bonus points for an energy efficient house.
- Heat pumps for heating are very effective in this climate.
- We like thin stone veneers on as feature walls in the front of the house.
- we like acrylic stucco but common cladding here also include Hardiplank, hardipanel.
- Concrete foundation and wood frame buildings, with drywall interior and engineered wood floor systems
- Ceiling heights that we want should be: 9 feet in basement, 9 or 10 feet on main floor, 8 or 9 feet in top floor.
- We will need a 400 Amp electrical panel.
- Hot water on demand for each floor.
- We live on the West Coast. . Climate Zone 4. Our winters are not super cold (-10 coldest, but most often 5-10 degree, but they are very rainy/wet, summers are warmer ~25C and sunny). So house will need eaves and some covered outdoor space.
- Both bathrooms in the main floor, one of the bathroom of the top floor and one in the basement, and the main bathroom of the one-bedroom would need to have a bidet in it. The other bathrooms do not.

Setbacks, I want the house to sit as far forward on the lot as possible and as wide as possible to maximize the size of the back yard. Main floor has to be larger than top floor.
Attached documents have all the details from the City including explanations (refer to documents R1-B Single family dwellings and Schedule A- attached in the documents) but quick summary as follow:

Front yard setback: 7.5m except for the following maximum projections into the setback: steps less than 1.7m in height is 2.5m
and porch is 1.6m
Side yard setbacks 1.5m or 10% of lot width whichever is greater on one side and 3.0m on the other side (total minimum combined side yards 4.5m). I think in our case it will have to be 4.6m total 3m +1.6m
Eave projections into setback 0.75m maximum.
Residential building maximum 2 stories/7.6m height plus 1 story below grade (so 3 levels total)
Max is 280 square meters total over 2 stories above ground (don't have to be the same each story) and another 140 square meters max for the basement. So total house size is 420m2 (including attached garage).
Basement finished ceiling has to be maximum 1.2m above average house grade - Schedule A for diagram).
Garage maximum 37 square meters and it's included in the total 420m2, accessible either at the basement level or at the main floor level.
Site coverage 40% max
House can have an attached second suite with separate access, which cannot be more than 40% of total build.

PICTURE: I have attached some areal pictures of our street and my house, including where the sun rises and sets.
I have also attached some pictures of homes in area area that fit the style of house that we want
I did not include any internal picture of our home as it will be torn down!
For internal style, I want something comfortable, lasting, not crazy, not super modern/minimalist but also not something crazy busy or antique. Something simple that will not need to be redone in a few years!


DETAILS ABOUT WHAT WE WANT:
We want to build a 3 story house as large as possible within our budget. Our budget is ~$8-850,000 Canadian dollars for finished move in ready house but not including furniture. Cost to build in our region is about $150-250 per square foot depending on finishing. Ideally we would build as large as we are allowed which is 4,500sqft or 420m2 (inc. garage).

House would have a total of 7 bedroom that could be easily converted into 3 smaller units (3br + 2br + 2br) for when our kids move out. PLUS and an additional 1 br+ den secondary suite. The main floor would become our permanent home when we retire so it would be the "nicest" part of the house. Top floor and basement will eventually turn into rental units. In addition, as mentioned, the house should have a separate entranced one bedroom plus den unit for our parents. House also needs a garage (as close as possible to the max 37m2).

Our garden would have to be only accessible from the main floor and other parts of the house ideally would "face away" from the garden. The front yard is South facing and beautifully sunny, but it faces the street. The back yard is North facing but it is our heavenly retreat.

We are imagining with a suite on each floor and the 1bedroom plus den accessible from the main floor but details will need to be explored from the design.
If according to the design a different configuration works better then feel free to explore it as long as the 3 bedroom is mostly on the main floor.

MAIN FLOOR SUMMARY/3 bedroom part:
This is the floor that will eventually become our retirement 3 bedroom home, so it's the part of the house that I'd like to be the nicest.
- Master bedroom with ensuite and walk in closet - nested into the garden area.
- 2 other bedrooms
- 1 full bathroom
-1 powder room
- Large well appointed kitchen with space for a kitchen table for 6 people
- Laundry room
- Mud room/storage room
-Living/family room with an adjacent dining room that can sit about 12 people (we have 6 in our family to start with, and we like to have friends over, so in any random nights we can easily end up with 12-15 people over for dinner). I'd like a table that sits 5-6 people on the long side and 2 people each at the head (~1.2m x 3.2m)
-Pool room on the back deck (pool will have to be fully enclosed). See attached photos for details. Pools are around 12 feet long.

TOP FLOOR SUMMARY/2 bedroom unit:
- 2 bedrooms
- 1 bathroom
- 1 laundry room (this could be part of a second small bathroom)
- Large family room which eventually would become living/dining/kitchen of the upstairs 2 bedroom suite
- Storage space in the form of closets or other
-Large deck facing South or West or East NOT North accessible from outside which could become the main access to the suite.
-stairwell to 2nd floor should be close to the front and able to be enclosed when upstairs becomes a second unit, unless part of the main house still has space upstairs.

BASEMENT SUMMARY / 2 bedroom unit:

- 9' ceilings in most rooms where ducting allows
-2 Bedrooms
- 1 bathroom with laundry hook up available
- 1 TV room which eventually would become living/dining/kitchen of a 2 bedroom suite.
- Storage space in the form of closets or other
- access to a small outdoor area South or West or East NOT North
- If possible (but not absolutely necessary) storage space accessible from the main floor.
- basement may need concrete windows wells for lighting
- if garage at this level then mud room could be off this level as well for main 3 bedroom house.

1 BEDROOM + DEN SUITE
- 1 bedroom
- 1 den
- 1 bathroom
- 1 powder room
- dining/living room
- 1 kitchen
- small outdoor space.
- not a separate building but within the same building envelope.

GARAGE SUMMARY
-1.5 car garage at basement or main floor level.
- Room for sport equipment storage (8 bikes, camping gear, kitesurfing gear etc.) - unless it is part of the basement storage area.
- Large drive way that can accommodate my husband 1-ton truck
- Electric car/bike charger in the garage.

MORE DETAILS ABOUT THE MAIN FLOOR:

The main floor will be our forever home once the kids move out, we can retreat on this floor with a total of 3 bedroom, our nice kitchen, living, dining area and the other two bedroom would become an office and a spare bedroom. Ideally most of the access to the garden will remain private for us from this floor. So as far as finishing and details this part of the house will be close to the $250/sqt foot cost.
We'd like 9' ceilings throughout but would consider 10' ceilings on the north side of the building.

Ideally the living space/kitchen will be facing our beautiful back yard. I want the main floor to have easy access to the back yard . With a deck that will make a indoor/outdoor flow and the outdoor pools on the deck. With large windows and lots on natural light. I like having lots of books and TV is not a huge part of our lives, we would like a gas fireplace in the living room and one in the master bedroom.
For the dining room I am imagining a wooden table.

The master bedroom, I would like it to be as a jut-out space in the back yard, almost like an L shape in the North-East (ideally) or North-West corner of the house. The master has to have an en-suite and a walk-in closet. With sliding door to the outside at a 90 degree compared to the living room to the same backyard deck. We would like small pool/hot-tub (example attached) that is covered and has windows that can be opened in the summer but kept closed in the winter to bring the pool inside but still with the outdoor feel. We have lots of mice, racoons, squirrles and outdoor pools/wiring often gets damaged by wild animals if they are fully outside. So the en-suite would have to be easily accessible from the deck in order to have a quick shower after using the hot-tub/pool. The windows of the bedroom would have to face the back yard, with a sliding door to access the deck.

My husband loves to cook, so a large functional kitchen is important to us, ideally we would have room for a stand up freezer and a large fridge and a 5 burner induction stove. We are looking for very sturdy functional yet beautiful kitchen. My husband is set on a under mounted sink. Island or not, it will depend on the design. But I want to have room in the kitchen for a small table that can sit the 6 of us so we wouldn't need to use the formal dining room all the time. I don't like the idea of sitting in a row along an island, I like sitting AROUND a table as we enjoy our dinners together. We want a ton of storage in the kitchen, for appliances that we use (toaster, microwave, food processor, magic pots, blender), but also for tupperware, lunch boxes for the kids, etc. Cupboards to the ceiling are ok.

The other two bedrooms on the main floor would need to have closets in the them for 2 of our 4 kids. These rooms will eventually become an office and a spare bedroom when our kids move out of our house. They have to be large enough for a queen bed, closet and a desk, a bookshelf.

ALL other floors I imagine them with a slightly cheaper finishing... close to the $150/sqft

MORE DETAILS ABOUT THE TOP FLOOR:
The two bedrooms will be similar size as the downstairs rooms with space for queen bed, closet and a desk, a bookshelf and some floor space to play.
The family room, will need to have access to the outdoor decks. I'd like this floor to have some storage space and either a laundry or the ability to hook up a laundry. This top story should be easily converted into a 2 bdr unit with a separate entrance for when our kids move out. Ideally, few to none of the top story windows will face the back yard so to make it private for us when we split the house in the separate units. It needs a large living area facing the South side of the house with a kitchenette. I want a top deck accessible from the second story living space that faces the South side to let most of the light in. This space will be the kids play room/hang out.
Also ideally the top floor would be smaller than the bottom floor an more towards the South side of the house so to limit shading the back yard too much from the height of the second story.
Possibly, den of the 1br + den would be in this level (see below)

MORE DETAILS ABOUT THE BASEMENT:
Similar to the top floor.
The large room would be used as a TV room until the kids move out. The basement should be easily converted into a 2 bdr unit with a separate entrance for when our kids move out.
If possible, the garage would be at this level to maximize size of the main floor for living space.
If possible there could be a storage area accessible from the main floor once the basement becomes a suite.
Possibly, den of the 1br + den would be in this level (see below)

MORE DETAILS ABOUT THE 1 BEDROOM+DEN SUITE:
The one bedroom + den unit has to have a completely separate entrance and face the front (South of the house) or the East or West side. I imagine a two story unit, with a main level that is wheelchair accessible, with living room, kitchen, one bedroom and a bathroom with shower (no tub). And a small area either on the second story or in the basement. This space would have a very small bathroom (just toilet, sink and small shower). The idea is that if our parents remain young and healthy the second space could be an area for office/TV watching but if they become less mobile, it could be used as a second bedroom for a live-in care giver who would then need a separate bathroom. Also eventually this space could be a rental unit. If the space works better with a different configuration I would be happy to explore it.

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ESPAÑOL

SOBRE NOSOTROS:
Somos una pareja de unos 40 años. Soy de Italia, pero me mudé a Canadá a principios de la década de 2000 y mi esposo es un niño de Columbia Británica.
Tenemos 4 niños de 8, 9, 11 y 11. Y un gato. Soy pediatra y mi esposo es paisajista, somos muy hogareños, nos encanta pasar tiempo en nuestro jardín, entretenernos en casa con cenas, los amigos de nuestros niños vienen a menudo a jugar o a dormir.
En nuestro tiempo libre, hacemos muchas actividades deportivas y de viaje - somos grandes en el kite-surf, tenemos bicicletas, salimos a esquiar, acampamos, nuestros niños juegan rugby, gimnasia y somos parte de los Scouts.
No bebemos pero nos encanta comer! El tiempo en familia es muy importante para nosotros, apenas miramos televisión pero amamos nuestras colecciones de libros.
Mis padres todavía viven en Italia, pero vienen de visita de 3 a 6 meses en el momento, de manera similar, los padres de mi esposo están envejeciendo y en el futuro podrían mudarse cerca de nosotros permanentemente.

INFORMACIÓN GENERAL DE LA CASA:
Estamos buscando derribar nuestra casa actual y reconstruir en nuestro lote existente una casa de 3 pisos con una unidad secundaria de 1 dormitorio + den adjunta.
Algo moderno por dentro, pero que se adapte a nuestro vecindario. La mayor parte de nuestro vecindario es "Craftsman" o "Arts and Crafts" al estilo de los hogares.
Así que nos gustaría algo que se ajuste a nuestra calle, al menos en el estilo del exterior.
La casa tendría que ajustarse al código de construcción BC Parte 9. (https://www.bcpublications.ca/BCPublications/)
Los planos deberán presentarse en forma métrica, pero el material de construcción aquí está en pies y pulgadas (Lo sé, confuso!).

Algunas cosas de construcciones a tener en cuenta:
- Puntos de bonificación para una casa eficiente en energía.
- Las bombas de calor para calefacción son muy efectivas en este clima.
- Nos gustan las carillas de piedra delgadas como paredes características en el frente de la casa.
- Nos gusta el estuco acrílico, pero el revestimiento común aquí también incluye Hardiplank, hardipanel.
- Cimientos de hormigón y edificios con estructura de madera, con interior de paneles de yeso y sistemas de pisos de madera de ingeniería
- Las alturas de techo que queremos deben ser: 9 pies en el sótano, 9 o 10 pies en el piso principal, 8 o 9 pies en el piso superior.
- Necesitaremos un panel eléctrico de 400 Amp.
- Agua caliente a demanda para cada piso.
- Vivimos en la costa oeste. . Zona climática 4. Nuestros inviernos no son súper fríos (-10 lo más frío, pero más a menudo 5-10 grados, pero son muy lluviosos / húmedos,
los veranos son más cálidos ~ 25 ° C y soleado). Por lo tanto, la casa necesitará aleros y algo de espacio exterior cubierto.
- Ambos baños en el piso principal, uno del baño del piso superior y otro en el sótano, y el baño principal de la habitación de una habitación necesitarían tener un bidé. Los otros baños no.

Contratiempos, quiero que la casa se sienta lo más adelante posible en el lote y lo más ancha posible para maximizar el tamaño del patio trasero. El piso principal tiene que ser más grande que el piso superior.
Los documentos adjuntos tienen todos los detalles de la ciudad, incluidas explicaciones (consulte los documentos R1-B Viviendas unifamiliares y Anexo A- adjunto en los documentos)
pero resumen rápido de la siguiente manera:

Retroceso del patio delantero: 7.5 m, excepto por las siguientes proyecciones máximas en el retroceso: los pasos de menos de 1.7 m de altura son 2.5 m y el porche mide 1.6m
Los patios laterales retroceden 1.5m o 10% del ancho del lote, el que sea mayor en un lado y 3.0m en el otro lado (patios laterales combinados mínimos totales de 4.5m).
Creo que en nuestro caso tendrá que ser 4.6m en total 3m + 1.6m
Eave proyecciones en retroceso 0,75 m máximo.
Edificio residencial máximo 2 pisos / 7.6m de altura más 1 piso debajo del nivel del suelo (por lo que 3 niveles en total)
Maximo un total de 280 metros cuadrados en 2 pisos sobre el suelo (no tiene que ser el mismo en cada piso) y otros 140 metros cuadrados como máximo para el sótano.
Por lo que el tamaño total de la casa es de 420m2 (incluido el garaje adjunto).
El techo terminado en el sótano debe tener un máximo de 1,2 m por encima de la calificación promedio de la casa: Anexo A para el diagrama
Garaje máximo de 37 metros cuadrados y está incluido en el total de 420m2, accesible ya sea en el sótano o en el piso principal.
Cobertura del sitio 40% máximo
La casa puede tener una segunda suite adjunta con acceso separado, que no puede ser más del 40% de la construcción total.


IMAGEN: He adjuntado algunas fotos reales de nuestra calle y mi casa, incluyendo dónde sale y se pone el sol.
También he adjuntado algunas fotos de casas en el área que se ajustan al estilo de casa que queremos
¡No incluí ninguna imagen interna de nuestra casa ya que será derribada!
Para el estilo interno, quiero algo cómodo, duradero, no loco, no súper moderno / minimalista, pero tampoco algo loco ocupado o antiguo. ¡Algo simple que no necesitará rehacerse en unos años!


DETALLES SOBRE LO QUE QUEREMOS:
Queremos construir una casa de 3 pisos lo más grande posible dentro de nuestro presupuesto.
Nuestro presupuesto es de ~ $ 8-850,000 dólares canadienses para la mudanza terminada en la casa lista, pero sin incluir los muebles.
El costo de construcción en nuestra región es de aproximadamente $ 150-250 por pie cuadrado, dependiendo del acabado.
Idealmente, construiríamos tanto como se nos permita, que es de 4.500 pies cuadrados o 420m2 (incluido el garaje).

La casa tendría un total de 7 habitaciones que se podrían convertir fácilmente en 3 unidades más pequeñas (3br + 2br + 2br) para cuando nuestros hijos se muden.
MÁS una suite secundaria adicional de 1 br + den. TEl piso principal se convertiría en nuestro hogar permanente cuando nos jubilemos, por lo que sería la parte "más bonita" de la casa.
El último piso y el sótano eventualmente se convertirán en unidades de alquiler.
Además, como se mencionó, la casa debe tener una unidad independiente, separada de un dormitorio más para nuestros padres. La casa también necesita un garaje (lo más cerca posible de un máximo de 37m2).

Nuestro jardín solo debería ser accesible desde el piso principal y otras partes de la casa idealmente estarían "orientadas" fuera del jardín.
El patio delantero está orientado al sur y es muy soleado, pero da a la calle. El patio trasero está orientado al norte, pero es nuestro refugio celestial.

Nos estamos imaginando con una suite en cada piso y el 1bedroom plus den accesible desde el piso principal, pero será necesario explorar los detalles desde el diseño.
Si es de acuerdo con el diseño, una configuración diferente funciona mejor, entonces siéntase libre de explorarla siempre y cuando los 3 dormitorios estén principalmente en el piso principal.

RESUMEN DEL PISO PRINCIPAL / 3 habitaciones:
Este es el piso que eventualmente se convertirá en nuestra casa de retiro de 3 habitaciones, por lo que es la parte de la casa que me gustaría ser la mejor.
- Dormitorio principal con baño privado y vestidor, ubicado en el área del jardín.
- Otras 2 habitaciones
- 1 baño completo
- 1 antebaño
- Gran cocina bien equipada con espacio para una mesa de cocina para 6 personas.
- Cuarto de lavado
- Sala de barro / trastero
- Sala de estar / familiar con un comedor adyacente con capacidad para unas 12 personas (tenemos 6 en nuestra familia para empezar, y nos gusta tener amigos, así que en cualquier noche al azar podemos terminar fácilmente con 12-15 personas más para la cena). Me gustaría una mesa con 5 a 6 personas en el lado largo y 2 personas en la cabeza (~ 1.2m x 3.2m)
- Sala de la piscina en la cubierta posterior (la piscina deberá estar completamente cerrada). Ver fotos adjuntas para más detalles. Las piscinas miden alrededor de 12 pies de largo.

RESUMEN DEL PISO SUPERIOR / unidad de 2 dormitorios:
- 2 dormitorios
- 1 baño
- 1 antebaño (esto podría ser parte de un segundo baño pequeño)
- Habitación familiar grande que eventualmente se convertiría en sala de estar / comedor / cocina de la suite de 2 dormitorios de arriba
- Espacio de almacenamiento en forma de armarios u otros
- Gran terraza orientada al sur, oeste o este, NO al norte accesible desde el exterior, que podría convertirse en el acceso principal a la suite.
- El hueco de la escalera al segundo piso debe estar cerca del frente y poder cerrarse cuando el piso de arriba se convierta en una segunda unidad, a menos que parte de la casa principal todavía tenga espacio en el piso de arriba.

RESUMEN DEL SÓTANO / unidad de 2 dormitorios:
- Techos de 9 'en la mayoría de las habitaciones donde los conductos lo permiten
- 2 dormitorios
- 1 baño con servicio de lavandería disponible
- 1 sala de televisión que eventualmente se convertiría en sala / comedor / cocina de una suite de 2 dormitorios.
- Espacio de almacenamiento en forma de armarios u otros
- Acceso a una pequeña área al aire libre Sur u Oeste o Este NO Norte
- Si es posible (pero no absolutamente necesario) espacio de almacenamiento accesible desde el piso principal.
- el sótano puede necesitar ventanas de hormigón para iluminación
- si el garaje en este nivel, entonces el cuarto de barro también podría estar fuera de este nivel para la casa principal de 3 dormitorios.

1 DORMITORIO + SUITE DEN
- 1 dormitorio
- 1 den
- 1 baño
- 1 antebaño
- comedor / sala de estar
- 1 cocina
- pequeño espacio al aire libre.

RESUMEN DE GARAJE
- Garaje para 1.5 autos en el sótano o planta principal.
- Espacio para el almacenamiento de equipos deportivos (8 bicicletas, equipo de campamento, equipo de kitesurf, etc.), a menos que sea parte del área de almacenamiento del sótano.
- Manera grande que puede acomodar a mi esposo camión de 1 tonelada
- Coche eléctrico / cargador de bicicleta en el garaje.


MÁS DETALLES SOBRE EL PISO PRINCIPAL:
El piso principal será nuestro hogar para siempre una vez que los niños se muden, podemos retirarnos en este piso con un total de 3 habitaciones, nuestra bonita cocina, sala de estar, el comedor y las otras dos habitaciones se convertirían en una oficina y una habitación libre. Idealmente, la mayor parte del acceso al jardín será privado para nosotros desde este piso.
Entonces, en cuanto a acabados y detalles, esta parte de la casa estará cerca del costo de $ 250 / pie cuadrado.
Nos gustaría tener techos de 9 'en todas partes, pero consideraríamos techos de 10' en el lado norte del edificio.

Idealmente, la sala de estar / cocina se enfrentará a nuestro hermoso patio trasero. Quiero que el piso principal tenga fácil acceso al patio trasero Con una cubierta que hará un flujo interior / exterior y las piscinas al aire libre en la cubierta. Con grandes ventanales y mucha luz natural.
Me gusta tener muchos libros y la televisión no es una gran parte de nuestras vidas, nos gustaría una chimenea de gas en la sala de estar y una en el dormitorio principal.
Para el comedor me estoy imaginando una mesa de madera.

El dormitorio principal, me gustaría que fuera como un espacio sobresaliente en el patio trasero, casi como una forma de L en la esquina noreste (idealmente) o noroeste de la casa.
El maestro tiene que tener un baño y un vestidor. Con puerta corredera hacia el exterior a 90 grados en comparación con la sala de estar a la misma terraza del patio trasero.
Nos gustaría una pequeña piscina / jacuzzi (ejemplo adjunto) que esté cubierta y que tenga ventanas que se pueden abrir en el verano pero que se mantengan cerradas en el invierno para que la piscina entre pero aún con la sensación de estar al aire libre. Tenemos muchos ratones, mapaches, ardillas y piscinas al aire libre / el cableado a menudo se daña por los animales salvajes si están completamente afuera. Por lo tanto, el baño tendría que ser fácilmente accesible desde la cubierta para poder darse una ducha rápida después de usar la bañera de hidromasaje / piscina. Las ventanas de la habitación tendrían que dar al patio trasero, con una puerta corredera para acceder a la cubierta.

A mi esposo le encanta cocinar, por lo que una cocina funcional grande es importante para nosotros, idealmente tendríamos espacio para un congelador de pie y una nevera grande y una estufa de inducción de 5 quemadores. Estamos buscando una cocina muy resistente, funcional pero hermosa. Mi esposo está pensando en un fregadero montado debajo.
Isla o no, dependerá del diseño. Pero quiero tener espacio en la cocina para una mesa pequeña que pueda sentarnos a los 6 para que no tengamos que usar el comedor formal todo el tiempo.
No me gusta la idea de sentarnos en una fila a lo largo de una isla, me gusta sentar ALREDEDOR de una mesa mientras disfrutamos de nuestras cenas juntos.
Queremos una tonelada de almacenamiento en la cocina, para los electrodomésticos que utilizamos (tostadora, microondas, procesador de alimentos, ollas mágicas, licuadora), pero también para tupperware, loncheras para los niños, etc. Los armarios hasta el techo están bien.

Las otras dos habitaciones en el piso principal necesitarían tener armarios en ellas para 2 de nuestros 4 niños.
Estas habitaciones eventualmente se convertirán en una oficina y una habitación libre cuando nuestros hijos se muden de nuestra casa.
Tienen que ser lo suficientemente grandes como para una cama queen, armario y un escritorio, una estantería.

TODOS los demás pisos los imagino con un acabado un poco más barato ... cerca de los $ 150 / pies cuadrados

MÁS DETALLES SOBRE EL PISO SUPERIOR:
Las dos habitaciones tendrán un tamaño similar a las habitaciones de la planta baja con espacio para una cama queen, un armario y un escritorio, una estantería y algo de espacio en el piso para jugar.
La habitación familiar deberá tener acceso a las cubiertas exteriores. Me gustaría que este piso tenga algo de espacio de almacenamiento y una lavandería o la capacidad de conectar una lavandería. Esta historia principal debe convertirse fácilmente en una unidad de 2 bdr con una entrada separada para cuando nuestros hijos se muden.
Idealmente, pocas o ninguna de las ventanas del piso superior se enfrentarán al patio trasero para que sea privado para nosotros cuando dividimos la casa en unidades separadas.
Necesita una gran sala de estar orientada hacia el lado sur de la casa con una pequeña cocina. Quiero una cubierta superior accesible desde el espacio habitable del segundo piso que mira hacia el lado sur para permitir que entre la mayor parte de la luz. Este espacio será la sala de juegos para niños / pasar el rato.
También, idealmente, el piso superior sería más pequeño que el piso inferior y más hacia el lado sur de la casa para limitar demasiado el sombreado del patio trasero desde la altura del segundo piso.
Posiblemente, la guarida de la guarida 1br + estaría en este nivel (ver más abajo)


MÁS DETALLES SOBRE EL SÓTANO:
Similar al piso superior. La gran sala se usaría como sala de televisión hasta que los niños se mudaran.
El sótano se debe convertir fácilmente en una unidad de 2 hab con una entrada separada para cuando nuestros hijos se muden.
Si es posible, el garaje estaría en este nivel para maximizar el tamaño del piso principal para el espacio habitable.
Si es posible, podría haber un área de almacenamiento accesible desde el piso principal una vez que el sótano se convierta en una suite.
Posiblemente, la guarida de la guarida 1br + estaría en este nivel (ver más abajo)


MÁS DETALLES SOBRE LA SUITE DE 1 DORMITORIO + DEN:
La unidad de un dormitorio + sala debe tener una entrada completamente separada y estar orientada hacia el frente (sur de la casa) o hacia el lado este u oeste.
Me imagino una unidad de dos pisos, con un nivel principal accesible para sillas de ruedas, con sala de estar, cocina, un dormitorio y un baño con ducha (sin bañera). Y una pequeña área, ya sea en el segundo piso o en el sótano. Este espacio tendría un baño muy pequeño (solo inodoro, lavabo y ducha pequeña).
La idea es que si nuestros padres siguen siendo jóvenes y saludables, el segundo espacio podría ser un área para ver la oficina / ver televisión, pero si se vuelven menos móviles, podría usarse como un segundo dormitorio para un cuidador que necesitaría un Baño independiente. También eventualmente este espacio podría ser una unidad de alquiler. Si el espacio funciona mejor con una configuración diferente, me encantaría explorarlo.

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ITALIANO

RIGUARDO A NOI:
Siamo una coppia sui 40 anni. Io sono originariamente Italiana, ma mi sono trasferito in Canada nei primi anni 2000 e mio marito è un ragazzo della Columbia Britannica! Abbiamo 4 bambini di 8, 9, 11 e 11 anni. E un gatto. Sono un pediatra e mio marito è un landscaper, siamo molto caserecci, amiamo passare il tempo nel nostro giardino, intrattenerci a casa con e cene, amici dei nostri figli vengono spesso da noi a giocare o per dormire. Nel nostro tempo libero, viaggiamo molto e facciamo molto sport: siamo appassionati di kitesurf, biciclette, sci, gite in campeggio, i nostri bambini giocano a rugby, ginnastica e fanno parte degli scout. Non beviamo ma adoriamo mangiare! Il tempo in famiglia è molto importante per noi, guardiamo a malapena la TV ma adoriamo le nostre raccolte di libri.
I miei genitori vivono ancora in Italia, ma vengono a trovarci per 3-6 mesi ogni anno, i genitori di mio marito stanno invecchiando e in futuro vorrebbero venire a vivere con noi.


INFORMAZIONI GENERALI SULLA CASA:
Vogliamo demolire la nostra casa attuale e ricostruire sul nostro lotto esistente una casa a 3 piani con un'unità secondaria 1 camera da letto + den annesso ad essa UN'UNICO EDIFICIO NON DUE!!! Qualcosa di moderno dentro ma che si adatta al nostro quartiere. La maggior parte del nostro quartiere è in stile "Craftsman" o "Arts and Crafts". Quindi vorremmo qualcosa che si adatta alla nostra strada, almeno nello stile esterno.
La casa dovrebbe adattarsi al codice di costruzione BC parte 9. (https://www.bcpublications.ca/BCPublications/)
I piani dovranno essere presentati in misure metrico ma il materiale da costruzione qui è in piedi e pollici (lo so che confusione!).

Alcune cose da tenere a mente:

- Punti bonus per una casa ad alta efficienza energetica.
- Heat pumps per il riscaldamento sono molto efficaci in questo clima.
- Ci piacciono thin stone veneers come feature nella parte anteriore esterna della casa.
- Esterni comuni qui sono Hardiplank, hardipanel o stucco.
- Fondazioni in cemento e edificio con struttura in legno, interni in cartongesso e sistemi di pavimentazione in legno ingegnerizzato
- Le altezze del soffitto che vogliamo dovrebbero essere: 9 piedi nel seminterrato, 9 o 10 piedi nel piano principale, 8 o 9 piedi nel secondo piano.
- Avremo bisogno di un pannello elettrico da 400 Amp.
- Acqua calda su richiesta per ogni piano.
- Viviamo sulla costa occidentale. . Zona climatica 4. I nostri inverni non sono super freddi (-10 i più freddi, ma il più delle volte 5-10 gradi, ma sono molto piovosi , le estati sono più calde ~ 25 ° C e soleggiate). Quindi la casa avrà bisogno di tetti con cornicione che coprono e un po 'di spazio esterno coperto.
- Entrambi i bagni del piano principale, uno dei bagni dell'ultimo piano e uno nel seminterrato, e il bagno principale della camera da letto dovrebbe contenere un bidet. Gli altri bagni no.

Voglio che la casa sieda il più avanti possibile sul terreno e che l'edificio sia il più largo possibile per massimizzare le dimensioni del giardino. Il piano principale deve essere più grande dell'ultimo piano.
I documenti allegati hanno tutti i dettagli dei requisiti della città, comprese le spiegazioni (fare riferimento ai documenti R1-B Abitazioni unifamiliari e Allegato A- allegati nei documenti) ma un breve riassunto come segue:

Setbacks del giardino d'avanti 7,5 m ad eccezione delle seguenti sporgenze massime nella battuta d'arresto: passi inferiori a 1,7 m di altezza sono 2,5 m
e il portico è di 1,6 m
Battute d'arresto del cantiere laterale 1,5 me 10% della larghezza del lotto, a seconda di quale sia maggiore da un lato e 3,0 m dall'altro lato (cantieri combinati minimi totali totali 4,5 m). Penso che nel nostro caso dovranno essere 4,6 milioni in totale 3 milioni + 1,6 milioni
Evita le sporgenze nella battuta d'arresto massimo 0,75 m.
Edificio residenziale massimo 2 piani / 7,6 m di altezza più 1 piano sotto il livello (quindi 3 livelli in totale)
Max è di 280 metri quadrati in totale su 2 piani fuori terra (non devono essere gli stessi per ogni piano) e altri 140 metri quadrati per il seminterrato. Quindi la dimensione totale della casa è di 420m2 (incluso garage annesso).
Il soffitto finito nel seminterrato deve essere al massimo 1,2 m sopra il livello medio della casa - Tabella A per lo schema).
Garage massimo 37 metri quadrati ed è incluso nel totale 420m2, accessibile o dal piano seminterrato o dal piano principale.
Copertura del sito 40% max
La casa può avere una seconda suite collegata con accesso separato, che non può essere superiore al 40% della costruzione totale.
non super moderno / minimalista ma nemmeno qualcosa di folle occupato o antico. Qualcosa di semplice che non dovrà essere rifatto tra qualche anno!

IMMAGINE: ho attaccato alcune immagini areale della nostra strada e della mia casa, incluso dove sorge e tramonta il sole.
Ho anche allegato alcune immagini di case nell'area che si adattano allo stile della casa che vogliamo
Non ho incluso alcuna immagine interna della nostra casa in quanto verrà demolita!
Per lo stile interno, voglio qualcosa di comodo, duraturo, non caotico, non super moderno ne' minimalista ma neanche qualcosa di super busy o antico. Qualcosa di semplice che non dovrà essere rifatto tra qualche anno! Vorrei il posto per ogni cosa cosi' si puo' mettere a posto!


DETTAGLI SU COSA VOGLIAMO:
Vogliamo costruire una casa a 3 piani il più grande possibile nel nostro budget. Il nostro budget è di $ 8-850.000 di dollari canadesi per il per casa pronta, escluso l'arredamento. Il costo per costruire nella nostra regione è di circa $ 150-250 per piede quadrato a seconda della finitura. Idealmente, costruiremmo tanto grande quanto ci è permesso che è 4.500sqft o 420m2 (inc. Garage).

La casa avrebbe un totale di 7 camere da letto che potrebbero essere facilmente convertite in 3 unità più piccole (3br + 2br + 2br) per quando i nostri figli se ne vanno di casa. Piu' una suite secondaria aggiuntiva da 1 br + den. Il piano principale diventerà la nostra casa permanente quando andremo in pensione, quindi sarebbe la parte "più bella" della casa. L'ultimo piano e il seminterrato si trasformeranno in appartamenti da affittare. Inoltre, come detto, la casa dovrebbe avere una seconda casetta da un stanza da letto separata con ingresso indipendente più unità den per i nostri genitori. La casa ha anche bisogno di un garage (il più vicino possibile al massimo 37m2).

Il nostro giardino dovrebbe essere accessibile solo dal piano principale e le altre parti della casa dovrebbero idealmente affacciarsi dagli altri lati no sul giardino. Il davanti è esposto a sud e meravigliosamente soleggiato, ma si affaccia sulla strada. Il giardino è esposto a nord, ma è il nostro rifugio paradisiaco.

Immaginiamo la future separazione della casa con un appartamento su ogni piano, e la extra 1br +den separata accessibile dal piano principale, ma i dettagli dovranno essere esplorati dal design.
Se, in base al design, una configurazione diversa funziona meglio, non esitare a esplorarla fintanto che la parte da 3 camera da letto che diventera' la nostra casa permanente, si trova principalmente al piano principale.

PIANO PRINCIPALE / 3 camere da letto:
Questo è il piano che alla fine diventerà la nostra casa permanente con 3 camere da letto, quindi è la parte della casa che mi piacerebbe essere la più bella.
- Camera matrimoniale con bagno privato e cabina armadio - annidata nel giardino.
- 2 altre camere da letto
- 1 bagno completo
-1 bagno piccolo (powder room, senza doccia)
- Grande cucina ben arredata con spazio per un tavolo da cucina per 6 persone
- Lavanderia (lavatrice/asciugatrice)
- Mudroom
-Soggiorno / camera familiare con una sala da pranzo adiacente che può ospitare circa 12 persone (siamo 6 nella nostra famiglia per cominciare, e ci piace ospiatare cene. quindi possiamo facilmente finire con 12-15 persone per cena). Vorrei un tavolo con 5-6 persone sul lato lungo e 2 persone ciascuna alla testa (~ 1,2 m x 3,2 m)
-Piscina sul terrzzo che da sul giardino (la piscina dovrà essere completamente chiusa con finestre/tetto, ma "apripile d'estate). Vedi le foto allegate per i dettagli. Le piscine sono lunghe circa 12 piedi.

RIASSUNTO DEL PIANO SUPERIORE / unità a 2 camere da letto:
- 2 camere da letto
- 1 bagno
- 1 lavanderia (potrebbe far parte di un secondo bagno piccolo - washer/drier)
- Ampia camera familiare che alla fine diventerebbe soggiorno / sala da pranzo / cucina dell'appartamento al piano superiore con 2 camere da letto
- Spazio di archiviazione sotto forma di armadi o altro
-Grande piattaforma esposta a sud, ovest o est, non nord accessibile dall'esterno che potrebbe diventare l'accesso principale alla suite.
-il vano delle scale al 2 ° piano dovrebbe essere vicino alla parte anteriore e poter essere chiuso quando il piano superiore diventa una seconda unità, a meno che parte della casa principale abbia ancora spazio al piano superiore.

SINTESI BASEMENT / 2 camere da letto:

- Soffitti da 9 'nella maggior parte delle stanze dove consente la canalizzazione
-2 camere da letto
- 1 bagno con gancio per la biancheria disponibile
- 1 sala TV che alla fine diventerebbe soggiorno / sala da pranzo / cucina di una suite con 2 camere da letto.
- Spazio di archiviazione sotto forma di armadi o altro
- accesso a una piccola area esterna sud o ovest o est NON nord
- Se possibile (ma non assolutamente necessario) spazio di archiviazione accessibile dal piano principale.
- il seminterrato potrebbe necessitare di pozzetti in cemento per l'illuminazione
- se il garage a questo livello, anche la stanza di fango potrebbe essere fuori da questo livello anche per la casa principale con 3 camere da letto.

1 CAMERA DA LETTO + SUITE DEN
- 1 camera da letto
- 1 den
- 1 bagno
- 1 bagno piccolo senza doccia.
- sala da pranzo / soggiorno
- 1 cucina
- piccolo spazio esterno.

SINTESI DEL GARAGE
-1.5 box auto al piano seminterrato o al piano principale.
- Spazio per riporre attrezzature sportive (8 biciclette, attrezzatura da campeggio, attrezzatura da kitesurf ecc.) - a meno che non faccia parte dell'area di deposito del seminterrato.
- driveway che può accomodare il truck da 1ton di mio marito (nelle foto)
- Caricatore elettrico per auto / bici in garage.


MAGGIORI DETTAGLI SUL PIANO PRINCIPALE:

Il piano principale sarà la nostra casa principale una volta che i bambini se ne andranno, questo piano dovrebbe avere per noi un totale di 3 camere da letto, la nostra bella cucina, soggiorno, sala da pranzo e le altre due camere da letto diventerebbero un ufficio e una camera da letto per gli ospiti. Idealmente la maggior parte dell'accesso al giardino rimarrà privata per noi da questo piano. Per quanto riguarda la finitura e i dettagli questa parte della casa sarà vicina al costo di $ 250 / sqt piede.
Vorremmo 9 'soffitti ma se possibile 10' soffitti sul lato nord della casa che affaccia sul giardino.

Lo spazio abitativo / cucina si troverà dal lato giardino. Voglio che il piano principale abbia un facile accesso al giardino. Con un facile accesso alla pisciana sul terrazzo. Con grandi finestre e molta luce naturale. Mi piace avere molti libri e la TV non è centrale nella nostra vita, vorremmo un camino a gas nel soggiorno e uno nella master bedroom.
Per la sala da pranzo immagino un tavolo di legno.

La camera da letto principale, vorrei che fosse come uno spazio sporgente nel giardino, quasi come una forma a L nell'angolo nord-est (idealmente) o nord-ovest della casa. Deve avere un bagno privato e una cabina armadio. Con porta scorrevole verso l'esterno a 90 gradi rispetto al soggiorno sullo stesso terrazzo che da sul giardino. Vorremmo una piccola piscina / vasca idromassaggio (esempio allegato) che è coperta e ha finestre che possono essere aperte in estate ma tenute chiuse in inverno per portare la piscina all'interno ma ancora con l'atmosfera esterna. Abbiamo molti topi, procioni, scoiattoli e piscine all'aperto spesso vengono danneggiati da animali selvatici se sono completamente fuori. Il bagno della stanza da letto (master) dovrebbe essere facilmente accessibile dal terrazzo per fare una doccia veloce dopo aver usato la vasca idromassaggio / piscina. Le finestre della camera da letto dovrebbero essere rivolte verso il giardino, con una porta scorrevole per accedere al terrazzo.

Mio marito ama cucinare, quindi una grande cucina funzionale è importante per noi, idealmente avremmo spazio per un congelatore e un grande frigorifero uno affianco all'altro, e fornelli a gas a 5 fuochi. Vogliamo una cucina funzionale ma bella. Voglio avere spazio in cucina per un tavolino che può accomodare noi 6 in modo da non dover usare sempre la sala da pranzo formale. Non mi piace l'idea di sedermi in fila lungo un'isola, mi piace sedermi attorno a un tavolo mentre ci godiamo le nostre cene insieme. Vogliamo un sacco di spazio in cucina, per gli elettrodomestici che usiamo (tostapane, microonde, robot da cucina, frullatore), ma anche per stoviglie, contenitori per il pranzo per i bambini, ecc.

Le altre due camere da letto al piano principale dovrebbero contenere armadi per 2 dei nostri 4 bambini. Queste stanze alla fine diventeranno un ufficio e una camera da letto per gli ospiti quando i nostri figli si trasferiranno via da casa nostra. Devono essere abbastanza grandi per un letto matrimoniale, un armadio e una scrivania, una libreria e un po' di spazio per giocare.

TUTTI gli altri piani li immagino con una finitura leggermente più economica ... vicino ai $ 150 / sqft

MAGGIORI DETTAGLI SUL PIANO SUPERIORE:
Le due camere avranno dimensioni simili alle camere al primo piano con spazio per letto matrimoniale, armadio e scrivania, una libreria e un po 'di spazio per giocare.
Il soggiorno dovrà avere accesso al terrazzo esterno. Vorrei che questo piano avesse un po 'di armadi e la possibilita' di aggiugnere una laundry room. Questo piano dovrebbe essere facilmente convertita in un appartamento da 2 bdr con un ingresso separato per quando i nostri figli si trasferiscono. Idealmente, poche o nessuna delle finestre del secondo piano si affacciano sul giardino sul retro in modo da renderlo privato per noi quando dividiamo la casa in unità separate. Necessita di un'ampia zona giorno rivolta verso il lato sud della casa con angolo cottura. Voglio un terrzzo al secondo piano accessibile dalla zona giorno che si affaccia sul lato sud per far entrare la maggior parte della luce. Questo spazio sarà la sala giochi per bambini / rilassarsi.
Idealmente anche il piano superiore sarebbe più piccolo del piano inferiore e più verso il lato sud della casa, in modo da limitare l'ombra che il secondo piano dal sul giardino.
Probabilmente il den della 1br + den sarebbe in questo livello (vedi sotto)

MAGGIORI DETTAGLI SUL BASEMENT:
Simile al secondo piano.
La stanza giorno sara' utilizzata come sala TV fino a quando i bambini non si trasferiscono. Il seminterrato dovrebbe essere facilmente convertito in un'unità da 2 bdr con un ingresso separato per quando i nostri figli si trasferiscono.
Se possibile, il garage sarebbe a questo livello per massimizzare le dimensioni del piano principale per lo spazio abitativo.
Se possibile, potrebbe esserci un'area di deposito/storage accessibile dal piano principale quando il seminterrato diventa una suite.
Probabilmente, den della 1br + den sarebbe in questo livello (vedi sotto)

MAGGIORI DETTAGLI SULLA 1 CAMERA DA LETTO + SUITE DEN:
L'unità con una camera da letto + den deve avere un ingresso completamente separato e affacciata sul lato anteriore (a sud della casa) o sul lato est o ovest. Immagino un'unità a due piani, con un livello principale accessibile ai disabili, con soggiorno, cucina, una camera da letto e un bagno con doccia (senza vasca). E una piccola area sul secondo piano o nel seminterrato. Questo spazio avrebbe un bagno molto piccolo (solo servizi igienici, lavandino e piccola doccia). L'idea è che se i nostri genitori restano agili e in buona salute, il secondo spazio potrebbe essere un'area per l'ufficio / la TV, ma se diventano meno mobili, potrebbero essere utilizzati come seconda camera da letto per una live-in caregiver che avrebbe quindi bisogno di un bagno separato. Inoltre alla fine questo spazio potrebbe una casa affittablie. Se lo spazio funziona meglio con una configurazione diversa, sarei felice di esplorarlo.

Grazie di avere letto fino in findo! ad in bocca al lupo!

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