[ITALIAN TRANSLATION BELOW]
Looking to renovate a 85 m2 old flat in the historical city centre of Pavia, with a nice view over the roofs of the city. This is an investment: I need to convert it to an attractive flat, to resell it shortly after. Restoration should be cheap and functional for various potential buyers.
In terms of spaces, the current layout is not good, works for 1 sleeping room only, or 2 sleeping room but no real living room. There are two large rooms and one large entrance, without windows. A small bathroom and small separated kitchen.
To increase the flat appeal on the market, aim could be:
– create 2 rooms, if possible double rooms, otherwise 1 double and 1 single
– create a living room, aso with open kitchen
– maybe a separated small studio where current kitchen, or a second bathroom / laundry
– a second bathroom, with no windows, in one of the rooms?
The roof high is important (> 4 meters), therefore, if economically viable, would be interesting to explore the possibility of a mezzanine somewhere (living room? one of the rooms?). NOTE: THIS IS NOT POSSIBLE JUST REALISED THAT DUE TO REGULATIONS IT IS NOT FEASIBLE.
In defining the new spaces, please consider the constraints of local regulation:
– if a room layout is changed, the ratio light / surface must be > 1,126 (or floor < 8 times the window surface). If the entrance is incorporated into a new living room, this requirement must be satisfied for the whole new surface (a small portion of entrance could not count, if somehow separated from the living room)
- minimum surface double sleeping room and living room: 14 m2
- minimum surface single sleeping room: 9 m2
- bathroom mim 2,5m2 and 1.2 m2 width
- there must be at least 1 bathroom with window
- in theory a mezzanine could only be authorised as storage space, but reality is that once built, you can do whatever you want
- the kitchen could also be in a dedicated space of min 4 m2 connected to the living room (min aperture between the two areas 1,4m) but the window surface must be > 8 times the surface of the living+connected kitchen area.
– a small studio < 9m2 is possible but must be classified as closet
The window surfaces are:
- B1: 1,9x0,9 = 1,615 m2 (roughly could also work for a double room with some tollerance on measurements)
- B2: 2,9x0,9 = 2,61 m2 (also door going to the balcony)
- C1: 2,9x0,9 m2 = 2,61 m2 (also door going to the balcony
- window split in 2 between kitchen and bathroom 0,42x1,95 = 0,819 m2 each side
The next key constrain is the toilet discharge pipe, currently at the upper right corner of the existing bathroom (looking at the floor map)
I uploaded preliminary ideas, definitely poor and hopefully not misleading.
This is not to mean that I want the new layout this way, just an exercise.
Old floors are charming but if layout has to change, the tiles do not work any longer (geometric design that fits current rooms). A new floor will work.
[SPANISH]
Buscando renovar un piso antiguo de 85 m2 en el centro histórico de la ciudad de Pavía, con una bonita vista sobre los tejados de la ciudad. Esta es una inversión: necesito convertirlo en un piso atractivo, para revenderlo poco después. La restauración debe ser económica y funcional para varios compradores potenciales.
En términos de espacios, el diseño actual no es bueno, funciona solo para 1 habitación o 2 habitaciones, pero no para una sala de estar real. Hay dos habitaciones grandes y una entrada grande, sin ventanas. Un pequeño baño y una pequeña cocina separada.
Para aumentar el atractivo plano en el mercado, el objetivo podría ser:
- crear 2 habitaciones, si es posible habitaciones dobles, de lo contrario 1 doble y 1 individual
- crear una sala de estar, además de cocina abierta
- Tal vez un pequeño estudio separado donde la cocina actual, o un segundo baño / lavandería
- un segundo baño, sin ventanas, en una de las habitaciones?
La altura del techo es importante (> 4 metros), por lo tanto, si es económicamente viable, sería interesante explorar la posibilidad de un entrepiso en algún lugar (¿sala de estar? ¿Una de las habitaciones?). NOTA: ESTO NO ES POSIBLE, SÓLO DESE CUENTA QUE POR REGULACIONES NO ES POSIBLE.
Al definir los nuevos espacios, tenga en cuenta las limitaciones de la regulación local:
– si se cambia el diseño de una habitación, la relación luz / superficie debe ser> 1,126 (o piso <8 veces la superficie de la ventana). Si la entrada se incorpora a una nueva sala de estar, este requisito debe cumplirse para toda la nueva superficie (una pequeña porción de la entrada no podría contar, si de alguna manera se separa de la sala de estar)
- superficie mínima dormitorio doble y salón: 14 m2
- superficie mínima de dormitorio individual: 9 m2
- baño mim 2,5,5m2 y 1,2 m2 de ancho
- debe haber al menos 1 baño con ventana
- en teoría, un entrepiso solo podría autorizarse como espacio de almacenamiento, pero la realidad es que una vez construido, puede hacer lo que quiera
- la cocina también podría estar en un espacio dedicado de mínimo 4 m2 conectado a la sala de estar (apertura mínima entre las dos áreas de 1,4 m) pero la superficie de la ventana debe ser> 8 veces la superficie del área de la cocina viva + conectada.
– un pequeño estudio <9m2 es posible pero debe clasificarse como armario
Las superficies de las ventanas son:
- B1: 1,9x0,9 = 1,615 m2 (aproximadamente también podría funcionar para una habitación doble con algo de tolerancia en las mediciones)
- B2: 2,9x0,9 = 2,61 m2 (también puerta que da al balcón)
- C1: 2,9x0,9 m2 = 2,61 m2 (también puerta que da al balcón
- ventana dividida en 2 entre cocina y baño 0,42x1,95 = 0,819 m2 a cada lado
La siguiente restricción clave es la tubería de descarga del inodoro, actualmente en la esquina superior derecha del baño existente (mirando el mapa del piso)
Subí ideas preliminares, definitivamente pobres y espero que no sean engañosas.
Esto no significa que quiero el nuevo diseño de esta manera, es solo un ejercicio.
Los pisos antiguos son encantadores, pero si el diseño tiene que cambiar, los azulejos ya no funcionan (diseño geométrico que se adapta a las habitaciones actuales). Un nuevo piso funcionará.
[ITALIAN]
L'obbiettivo e' di ristrutturare un appartmento di circa 85 m2 nel centro storico di Pavia, come investimento: renderlo più fruibile ed attraente per rivenderlo. La ristrutturazione dovrebbe quindi essere economica e funzionale per un vasto tipo di potenziale acquirente.
In termini di spazi, la pianta attuale non è ottimale: due grandi stanze, un ingresso troppo grande senza essere un vero spazio giorno. Un piccolo bagno ed una piccola cucina separata.
Per migliorare la funzionalità dell'appartamento, si potrebbe pensare a:
- 2 stanze, se possibile doppie, altrimenti una doppia ed un singola
- un salotto con cucina a vista
- magari uno studio separato piccolo dove c'e' l'attuale cucina, o un secondo bagno
- un secondo bagno, anche cieco?, in una delle stanze o dove c'e' la cucina ora
L'altezza dei soffitti e' importante, 4 metri. Si potrebbe pensare ad un soppalco, se non troppo costoso. NOTA: VERIFICATO CHE NON È FATTIBILE PER ALTEZZA MINIMA NON SODDISFATTA
Nella definizione dei nuovi spazi, si tengano in considerazione le regole del piano regolatore locale:
- se si cambia la forma di un ambiente, devono essere rispettati i rapporti aeroilluminanti di superficie finestra > 1/8 superficie stanza
– spazio minimo stanza doppia 14 m2
– spazio minimo stanza singola 9 m2
– uno studio piu’ piccolo di 9m2 viene classificato come ripostiglio, pero’ se ha luce poi puo’ essere usato anche come studio
– bagno minimo 2,5 m2 e 1,2 m di lato
– in teoria un soppalco e’ possibile solo come ripostiglio, pero’ una volta realizzato uno puo’ anche usarlo come zona letto/studio
Le dimensioni delle finestre, circa, sono:
– B1 1,9×0,9 = 1,615 m2 , con un po’ di tolleranza ci potrebbe stare una stanza doppia comunque
– B2 2,9×0,9 = 2,61 m2 (portafinestra)
– C1 2,9×0,9 2,61 m2 (portafinestra)
– finestra divisa a metà fra bagno e cucina 0,42×1,95 = 0,819 m2 ciascuna metà
L’altro vincolo importante e’ lo scarico WC, l’unico che esiste penso sia quello nel bagno, angolo in alto a destra guardando la pianda del bagno.
Lo schizzo caricato e’ solo una possibile idea, non c’e’ da vincolarsi a questo.
I vecchi pavimenti sono belli ma spostando i muri saranno da cambiare penso totalmente, o riutilizzare la piastrelle esistenti se possibile.
